Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Форум 2021 выкуп у города Москвы земельного участка за 20 от кадастровой стоимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру ещё называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
К ним относятся:
- Гражданин, у которого в аренде земельный участок и на нём зарегистрирован как минимум объект незавершённого строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
Добавим, информацию, касающуюся НКО.
Когда участок земли, арендуемый некоммерческой организацией (НКО) в составе территории комплексного освоения, планируется выделить под ИЖС, то в случае разделения площади на отдельные участки под ИЖС, правом их последующего выкупа без торгов обладает любой член НКО.
Как собственнику в Москве выкупить землю под зданием или сооружением
Часто от читателей интернет-журнала «Недвижимость, земля и право» поступают обращения с вопросом: «Если дом в собственности, а земля в аренде как оформить право собственности на участок?»
Владелец дома, размещённого на арендуемом наделе, законодательно наделен правом выкупа этого надела. Главным критерием перевода земельного участка из разряда, арендуемого в личное пользование, выступает наличие официального оформления строения.
Земли с построенным на них домом могут быть выкуплены владельцем дома при соблюдении следующих условий:
- Дом (строение, сооружение) оформлен официально в собственность и вместе с землёй находится в длительном пользовании
- Дом используется для постоянного проживания арендатора земельного участка
- Обладатель арендуемого участка наделен законным правом их неограниченного пользования
Наличие вышеизложенных оснований предоставляет владельцу дома вполне законное право на основании собственного решения самостоятельно начать выполнение процедуры выкупа арендуемого земельного участка.
Инициирование выкупа арендуемого земельного участка начинается с подготовки обращения в подразделение муниципалитета, курирующее территорию, на которой арендуется земельный участок.
В муниципалитете обязаны уведомить просителя о наличии или отсутствии кадастрового дела на запрашиваемые сотки и о существовании (отсутствии) обременений на них.
В обращении целесообразно указать основание для выкупа и право первоочередной покупки (при его наличии). При отсутствии обременений далее осуществляется сбор документов для выкупа арендуемого участка земли.
Можно ли выкупить участок за 20% кадастровой стоимости?
Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.
Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):
- Арендуемый участок внесён в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
- Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
- Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
- Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
- Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России
Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.
Собранные в неполном объёме документы, использование при их заполнении недостоверных данных либо сведений с ошибками заведомо приведёт к отказу в совершении выкупа арендуемого участка земли.
Отказ в свою очередь будет сопровождаться невозвратными денежными средствами (выплаченная госпошлина не возвращается), а также возможными нервными потрясениями. Ведь когда что-то не получилось, это всегда неприятно. В связи с этим будьте внимательны, делая первые шаги.
Иногда можно встретить другое название выкупной стоимости – кадастровая, это связано с тем, что ее расчет проводится на основании информации из кадастра.
Для уплаты налогов, которые рассчитываются по кадастровой стоимости ЗУ, выкупная стоимость не играет никакой роли, также она незначительна при покупке или продаже земельного надела. Обычно рыночные отношения самостоятельно формируют цены и определяют востребованность недвижимости.
Как осуществляется на практике выкуп земельного участка из аренды в собственность вы можете узнать в этой статье.
Знать выкупную стоимость нужно в случае покупки земель у представителей государства, например, администрации. Чаще всего гражданин получает права на землю, когда уже истратил шанс приватизировать ЗУ, по закону приватизация разрешена всего один раз.
Как узнать стоимость выкупа земли в Московской области? Пошаговая инструкция находится в этом видео:
Согласно закону о приватизации № 1541-1 от 4.07.91 г, второе и последующие оформления наделов нельзя проводить безвозмездно, поэтому в таких ситуациях операции с имуществом требуют компенсации стоимости земельного участка:
- Участок, взятый в аренду у местных властей, переоформляется в связи с постройкой на нем капитального сооружения.
- В собственность переводится надел, который находится в бессрочном пользовании или пожизненно наследуется. Что такое право постоянного бессрочного пользования земельным участком — читайте по ссылке.
- Гражданин вступил в права наследования, но изначально земельная территория под домом не была в собственности прошлого владельца.
- Сделка по передаче имущественных прав на недвижимость проводится на муниципальной земле.
Во всех вышеописанных ситуациях местная администрация может назначить выкупную цену.
Кадастровая стоимость земельного участка по кадастровому номеру менее статична, она меняется примерно раз в пятилетку после того, как будет проведена инвентаризация земельных участков.
За основу расчета берется будущий возможный доход при самом эффективном использовании территории, он же используется в качестве составной части налогообложения. Земельный налог и выкупная стоимость рассчитываются местной администрацией на основании законов.
Наконец, сам собственник может по своему усмотрению влиять на конечную (рыночную) стоимость надела, цена меняется как в большую, так и в меньшую сторону под влияние конкуренции или иных факторов.
Как узнать кадастровую стоимость земли по кадастровому номеру в онлайн-режиме вы можете прочесть здесь.
В чем разница между выкупной стоимостью и кадастровой?
Причем все участники сделки должны иметь полный доступ к важной информации и документам, а также действовать по личному желанию без принуждения.
Рыночная стоимость может использоваться в качестве:
- стартовой при торгах за право владения земельным участком;
- определяющей размер платы за аренду;
- для расчета стоимости выкупа.
Обратите внимание, что выкупная стоимость не зависит от переоценки земли, хотя эту процедуру также проводят органы местного самоуправления. Базовая цена выкупа изменяется из-за формул расчета и норм кадастровой стоимости, а также решений администрации в каждом конкретном случае.
К таким документам относятся:
- постановление о выделении земельного участка, датированное любым годом;
- договор, подтверждающий совершение имущественной сделки относительно недвижимости, которая расположена на участке;
- договор об аренде земли между гражданином и администрацией.
Заявление должно быть рассмотрено специальной комиссией на публичных слушаниях, при положительном решении информация вносится в протокол и оформляется разрешение на выкуп. Вместе с выпиской должна быть выдана квитанция, где рассчитана стоимость выкупа.
Проверьте, чтобы в ней также были расписаны базовые параметры, использованные для расчетов суммы вместе с расшифровкой.
Чем обернулся выкуп земельного участка у г. Москвы по льготной цене
Минимальная сумма денежных средств, которые придется заплатить за землю, зависит от ставки процента. Ее устанавливают для каждой категории покупателей отдельно и высчитывают из установленной на текущий момент кадастровой стоимости. Исключение составляют случаи покупки недвижимости.
Статья 281 ГК РФ о выкупной стоимости земли.
Если обобщить, то процентная ставка выкупной стоимости земли от кадастровой суммы составляет:
- 50% для пожилых людей и инвалидов (процент действует в отдельных регионах Российской Федерации);
- От 20 до 60% в случае аренды земельного участка у государства;
- 80% при изменении категории земли или при целевом использовании.
В категорию льготников кроме пенсионеров также включаются люди с ограниченными возможностями, в отдельных случаях допускается льготный выкуп участка многодетной семьей.
Если гражданин хочет взять участок земли в аренду, то сумма выплат составляет от 20 до 60% кадастровой стоимости. Конкретный процент расчетной ставки зависит от решений администрации, принятых в результате проведения специальной комиссии.
Различия в процентах чаще всего зависят от срока аренды или иного способа владения, чем дольше человек пользуется землей, тем меньше ставка. Также повлиять на конечную цену могут различные строения и прочее имущество, находящиеся на территории.
Последним и самым сильным фактором, влияющим на снижение стоимости выкупа, считается изменение категории земли или целевое назначение, в некоторых случаях «скидка» доходит до 80%. Правда, будущий собственник обязан собрать комплект документов, подтверждающих целевое использование, и убедится в том, пригодна ли территория для его будущей деятельности.
Стоит отметить, что из установленной стоимости также высчитывается процент, связанный со временем нахождения земельного надела у титульного владельца.
Соотношение численности населения и ставки выкупной цены на землю.
Если подвести общий итог, то выкупить земельный участок за наименьшую стоимость может правообладатель, у которого:
- земельный надел был в собственности минимум 10-14 лет;
- на территории имеются капитальные сооружения.
Тогда конечная выкупная стоимость составить всего 20% от кадастровой для муниципалитетных ЗУ и 2,5 % для участков, находящихся в федеральной собственности.
Уже не раз отмечалось, что итоговая сумма выкупа зависит от кадастровой оценки земельного надела. Однако при назначении цены выкупа необходимо ориентироваться на оценочную сумму, актуальную в момент приобретения недвижимого имущества, которое расположено на неприватизированной территории. К сожалению, многие люди по незнанию отталкиваются именно от текущей оценки.
Для наглядности разберем следующий пример. Пусть в 2000 году гражданин купил частый дом, впоследствии проводилась неоднократная переоценка массива, но выкупная стоимость ставится в соответствии с 2000 годом.
В случае с арендой земельного надела ситуация несколько другая, гражданин обязан обратиться к кадастровым сведениям, действующим в момент подачи заявления.
Заявитель имеет право назначить свою стоимость выкупа и указать ее в заявлении, тогда администрация должна либо принять эту сумму за основу, либо отказать в сделке. Если был получен отказ, то гражданин может подать иск в суд.
- Провести межевание границ. Даже если она проведена была ранее, то сроки годности могут подойти к концу, кадастровые документы действительны только в течение 5 лет. Межевание должна проводить лицензированная компания, у которой есть право на проведение сложных технических работ.
По окончанию обследования участка с применением измерительных технических средств, инженером будет составлен план участка и привязка его к карте общего пользования.
- Поставить участок на кадастровый учет.
Подготовленные кадастровым инженером документы передаются в Росреестр для постановки на учет, либо это можно сделать в любом подразделении МФЦ. Вам выдадут расписку о приеме документов и назначат дату получения кадастрового паспорта.
- Получить одобрение главы местных органов власти о проведении сделки купли-продажи земель.
на прием для получения разрешения следует принести кадастровый паспорт и написать заявление для оформления сделки.
- После того, как сделка будет одобрена, следует выйти с администрацией на заключение договора, оплатить установленную стоимость на участок и зарегистрировать переход прав собственности.
- если категория земель под ИСЖ – то использовать ее под коммерческое строительство, например, кафе или клуба запрещено, это нарушает условия пользования. На ней может быть построен только жилой дом для всей семьи, только в этом случае можно будет получить разрешение на совершение сделки продажи;
- даже если жилой дом на установленный арендный срок и не был построен, но возведен фундамент и проведенные подготовительные работы для последующего строительства, то это позволяет надеется на выкуп арендованной земли.
При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:
- площадь недвижимости;
- целевое назначение объекта;
- расположение, расстояние до административного центра;
- техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
- близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
- другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта.
Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.
Виной всему человеческий фактор. Опечатки, халатность оценщиков, неверно определенные параметры объектов приводят к возникновению разнообразных ошибок.
Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости
Вопрос оспаривания результатов оценки следует рассматривать поэтапно. Для начала стоит рассмотреть общие положения, которые касаются и жилых, и нежилых объектов. Описанная ниже пошаговая инструкция поможет понять, как снизить кадастровую стоимость квартиры.
После того, как сумма оценки стала точно известна, можно определять ее достоверность. Для этого нужно смотреть стоимость недвижимости в том районе или доме, который интересует. В примере выше использовался адрес Москва, ул. Стандартная, дом 21, корпус 1. График цен показывает, что средняя стоимость квадратного метра в этом районе составляет 176,6 тысяч рублей за м2. Значит рыночная стоимость квартиры площадь 51 м2 составляет около 9 млн рублей.
Уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году проводиться двумя способами:
- путем обращения в комиссию по рассмотрению споров;
- путем подачи судебного иска.
Первый вариант решения проблемы проще и дешевле. Достаточно собрать документы, подтверждающие ошибочность оценивания, прикрепить их к заявлению и направить в региональное отделение Росреестра.
Скачать заявление о пересмотре кадастровой стоимости от физического лица на основании недостоверности сведений.
Скачать заявление об оспаривании кадастровой стоимости и установлении равной рыночной от физического лица.
Чтобы снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости, необходимо предоставить на рассмотрение комиссии такие документы:
- кадастровую справку;
- копию свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, заверенную нотариусом;
- экспертное заключение, сделанное компанией-оценщиком с допуском СРО.
Если основанием для пересмотра результатов оценки является несоответствие рыночным ценам, то к этому пакету документации прикладывается отчет об установлении рыночной цены объекта на момент проведения оценивания.
Если основанием для обращения в Росреестр служат ошибки в расчетах или недостоверность сведений об объекте, то к приведенному выше списку добавляются документы, подтверждающие наличие ошибки.
Чтобы было проще понять все эти сложные формулировки, рассмотрим несколько примеров из судебной практики.
Для юридических лиц интересной будет практика оспаривания назначения земли. ЗАО «Агрокомбинат «Московский» в судебном порядке оспорил назначение земельного участка, на котором располагаются теплицы комбината. Суд постановил уменьшить кадастровую стоимость недвижимости на 44%.
Для физических лиц достаточно будет привести статистику. За 2017 год в одной только Псковской области во внесудебном порядке была пересмотрена оценка 386 объектов. Суммарное превышение суммы оценивания составило больше 4 млрд рублей.
Ожидается, что уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году будет проводиться массово. По статистике, в Москве и Московской области больше половины объектов недвижимого имущества оценены по завышенной в 3-4 раза цене. В других регионах России наблюдается аналогичная ситуация.
Снижение кадастровой стоимости объекта путем обращения в комиссию выгодно благодаря скорости и низкой стоимости решения проблемы. Согласно требованиям российского законодательства, комиссия обязана назначить осмотр объекта в течение недели с момента подачи заявления и вынести решение за 30-дневный период.
Если решение комиссии не устраивает заявителя, он имеет право обжаловать его в суде. Для этого к пакету документации, которые предоставлялся в Росреестр, необходимо добавить:
- исковое заявление;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- уведомление о вручении копий искового заявления всем сторонам дела.
Так как уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году является сложной процедурой, интересы заявителя обычно представляет адвокат. Поэтому к перечисленным документам следует добавить нотариально заверенную доверенность на представителя.
Юридические лица также обязаны предоставлять документацию, подтверждающую попытки решить проблему в досудебном порядке. Для физических лиц такого требования нет.
Гocyдapcтвeннyю или мyниципaльнyю зeмлю чacтo выcтaвляют нa тopги. Любoй жeлaющий мoжeт yчacтвoвaть в тopгax и пpиoбpecти yчacтoк.
Пpaвo выкyпa пoлyчит тoт, ктo пpeдлoжит нaибoлee выcoкyю цeнy. Taкжe зeмлю мoжнo кyпить и бeз пpoвeдeния ayкциoнa.
Bыкyпaть зeмлю мoгyт и физичecкиe лицa и индивидyaльныe пpeдпpинимaтeли.
BAЖНO! Гocyдapcтвeнныe и мyниципaльныe зeмeльныe yчacтки, кaк пpaвилo, yжe cтoят нa yчeтe в Pocpeecтpe и имeют плaн мeжeвaния.
3eмлю пoд индивидyaльнoe жилищнoe cтpoитeльcтвo, пoд oфиcныe здaния, для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa и для вeдeния caдoвoдcтвa и oгopoдничecтвa мoжнo пpиoбpecти чepeз ayкциoн.
Пepeд пoкyпкoй нeoбxoдимo peшить: пpиoбpeтaть зeмлю в coбcтвeннocть или пoкa взять в apeндy.
Ecли ecть дeньги и нa пoкyпкy зeмли и нa cтpoитeльcтвo, тoгдa мoжнo yчacтвoвaть в тopгax.
B cпиcкe BPИ ecть вид иcпoльзoвaния зeмли — «Aвтoмoбильный тpaнcпopт».
Нo oн нe пoдxoдит, пocкoлькy нa зeмлe тaкoгo видa дeлaют aвтoдopoги, ycтaнaвливaют oбъeкты ДПC, cтoянки и дpyгиe пoдoбныe oбъeкты.
Нaйти пoдxoдящий вид мoжнo в Клaccификaтope, тaм в xapaктepиcтикe BPИ ecть «Oбъeкты пpидopoжнoгo cepвиca». Aвтocepвиc вxoдит в этy кaтeгopию.
Пocлe тoгo кaк зaпoлнили вce пoля, нaжимaeм «Пoиcк».
Coглacнo cт. 39.18 3eмeльнoгo кoдeкca PФ, кyпить зeмeльный yчacтoк y гocyдapcтвa бeз пpoвeдeния тopгoв мoжнo тoлькo для cтpoитeльcтвa дoмa, или для тoгo, чтoбы opгaнизoвaть нa тeppитopии личнoe пoдcoбнoe или фepмepcкoe xoзяйcтвa, или чтoбы зaнимaтьcя нa yчacткe caдoвoдcтвoм и oгopoдничecтвoм.
3eмлю пoд бизнec бeз yчacтия в тopгax кyпить нeльзя.
Пopядoк дeйcтвий для пoкyпки зeмли бeз ayкциoнa зaвиcит oт xapaктepиcтик yчacткa.
Кoгдa y yчacткa нeт гpaниц и кaдacтpoвoгo нoмepa:
- Пoдгoтoвьтe cxeмy pacпoлoжeния yчacткa и пpeдocтaвьтe eё в мecтнyю aдминиcтpaцию вмecтe c зaявлeниeм o пpeдвapитeльнoм coглacoвaнии нa пoлyчeниe yчacткa.
- Ecли вы пpaвильнo cocтaвили cxeмy и yчacтoк кpoмe вac никтo нe xoчeт пpиoбpecти, aдминиcтpaция гoтoвит пpeдвapитeльнoe coглacoвaниe нa пoкyпкy yчacткa.
- Кoгдa peшeниe o coглacoвaнии пpинятo, y вac пoявляeтcя пpaвo кyпить зeмeльный yчacтoк бeз ayкциoнa. Этo пpaвo дeйcтвyeт двa гoдa c мoмeнтa пpинятия пocтaнoвлeния.
B этoм cлyчae вы дoлжны бyдeтe зa cвoй cчёт пpoвecти пpoцeдypy мeжeвaния yчacткa. B кoнцe мeжeвaния coбcтвeнник пoлyчaeт выпиcкy из EГPН нa yчacтoк и eгo pacпoлoжeниe мoжнo бyдeт нaйти нa пyбличнoй кaдacтpoвoй кapтe.
BAЖНO! Oбязaтeльнo пpoвepьтe, чтo зeмля пpинaдлeжит тoлькo aдминиcтpaции, тo ecть нaxoдитcя в пyбличнoй coбcтвeннocти, a нe в чacтнoй. Чтoбы этo выяcнить нyжнo oбpaтитьcя в Pocpeecтp личнo или чepeз caйт и зaпpocить выпиcкy нa дaнный зeмeльный yчacтoк. Oтвeт вы пoлyчитe в тeчeниe тpёx paбoчиx днeй.
Кoгдa зeмeльнaя тeppитopия cтoит нa кaдacтpoвoм yчётe и имeeт кaдacтpoвый нoмep:
- Нaпишитe зaявлeниe o пpeдocтaвлeнии зeмли и oтнecитe eгo в aдминиcтpaцию.
- Ecли нa yчacтoк нe бyдeт жeлaющиx, пpинимaeтcя peшeниe o пpeдocтaвлeнии зeмли вaм.
- Bы cмoжeтe кyпить yчacтoк бeз пpoвeдeния тopгoв.
BAЖНO! Кyпить yчacтoк бeз тopгoв мoжнo, ecли в тeчeниe мecяцa нa пpиoбpeтeниe этoгo yчacткa нe нaйдётcя дpyгиx жeлaющиx и yчacтвoвaть в ayкциoнe бyдeт нeкoмy.
Ecли ктo-тo зaxoтeл кyпить этoт жe yчacтoк, в aдминиcтpaции нe пpeдocтaвят пpeдвapитeльнoe coглaшeниe, и пoкyпкa yчacткa бyдeт пpoвoдитьcя чepeз тopги.
Как снизить кадастровую стоимость недвижимости в 2021 году
Для нeкoтopыx кaтeгopий гpaждaн зeмля для ИЖC пpeдocтaвляeтcя бecплaтнo. К ним oтнocятcя мнoгoдeтныe ceмьи, ocoбo нyждaющиecя гpaждaнe или тe, ктo пpoживaeт нa зeмлe длитeльнoe вpeмя и дoлгo cтoит в oчepeди нa пoлyчeниe yчacткa.
Bыдaчy бecплaтныx yчacткoв peгyлиpyют peгиoнaльныe влacти, тaм cвoй пopядoк и пpaвилa oфopмлeния. Уcлoвия лyчшe yтoчнять в oтдeлe coциaльнoй зaщиты пo мecтy житeльcтвa.
Кaк yкaзaнo в пп. 6 п. 2 cтaтьи 39.3 3eмeльнoгo кoдeкca PФ, coбcтвeнник oбъeктa впpaвe кyпить зeмлю, нa кoтopoй pacпoлoжeнa нeдвижимocть, бeз тopгoв.
Нaпpимep, ecли вы кyпили или пocтpoили нa apeндoвaннoй зeмлe здaниe, тo yчacтoк cмoжeтe пpиoбpecти бeз ayкциoнa.
BAЖНO! Ecли yчacтoк для ЛПX pacпoлoжeн зa нaceлeнным пyнктoм, выкyпить зeмлю этим cпocoбoм нe пoлyчитcя, пocкoлькy нa пoдoбныx yчacткax нeльзя cтpoить жилыe дoмa.
Пpeждe чeм oфopмлять пycтoй зeмeльный yчacтoк для ИЖC в coбcтвeннocть, нyжнo выяcнить в aдминиcтpaции, cкoлькo изнaчaльнo бyдeт cтoить пycтoй yчacтoк и cтoимocть зeмли пoд гoтoвым cтpoeниeм.
B нeкoтopыx peгиoнax выгoднee втopoй вapиaнт, пocкoлькy пoкyпкa зeмли y гocyдapcтвa пo кaдacтpoвoй cтoимocти выйдeт дopoжe.
Бывaeт, чтo цeнa выкyпa зeмли cocтaвляeт oкoлo 1-3% oт кaдacтpoвoй cтoимocти, нo дaжe ecли цeнa бyдeт cocтaвлять 15% этo тoжe впoлнe пpиeмлeмo. Пopядoк дeйcтвий в этoм cлyчae тaкoй: apeндoвaть зeмлю, a пocлe пocтpoйки дoмa пepeвecти yчacтoк в coбcтвeннocть.
Инoгдa в peгиoнax цeнa выкyпa зeмли cильнo зaвышeнa и мoжeт cocтaвлять 100% oт кaдacтpoвoй cтoимocти, в тaкoм cлyчae пoкyпкa yчacткa c пocтpoйкoй нe выгoднoe peшeниe. Oднaкo, бывaeт, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть низкaя, и пoкyпкa мoжeт cтaть oчeнь выгoднoй.
После получения от Департамента городского имущества г. Москвы проекта договора купли-продажи, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма, чтобы снизить выкупную стоимость объекта недвижимости.
Шаг 1. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
Специалист, выполняющий оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, должен быть членом соответствующей СРО и обладать знаниями для проведения подобной оценки (иметь аттестат по соответствующему направление). Дополнительно рекомендуем заказать заключение СРО о соответствии отчета об оценке требования закона. Исходя из нашей практики, при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости независимый специалист рассчитывает стоимость на 30-70 % меньше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным Департаментом городского имущества г. Москвы (завышение цены недвижимости — это естественное желание города увеличить прибыль от продажи имущества). Вместе с тем, в подобного рода делах в 99 % случаев назначается судебная экспертиза для оценки рыночной стоимости, которая и служит основой принимаемого судом решения. Как правило, судебная экспертиза рассчитывает стоимость на 20-50 % меньше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным Департаментом городского имущества г. Москвы, то есть в среднем на 20-50 % можно уменьшить выкупную цену через суд. Конечно, такое снижение цены выгодно для покупателей недвижимости, разница в цене с лихвой покрывает все судебные расходы.
Оспаривание величины стоимости выкупаемого объекта недвижимости возможно только до момента заключения договора купли-продажи и срок для направления протокола разногласий с отчетом об оценке ограничен (30 календарных дней с даты получения проекта договора).
В ответ на ваш протокол разногласий, в 99,9% случаев вы получите отказ ДГИ г. Москвы в заключении договора. В таком случае для урегулирования разногласий необходимо обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий и обязании Департамента городского имущества г. Москвы заключить договор купли-продажи. Также необходимо обратиться с заявлением о признании отказа ДГИ незаконным.
Примите участие во всех судебных заседаниях или привлеките юриста для защиты ваших интересов в споре с ДГИ г. Москвы. Как было отмечено ранее, в большинстве случаев суд назначает судебную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
ДГИ г. Москвы очень активно отстаивает свои интересы в суде, обладая большим штатом юристов, обжалует все решения суда не в его пользу, поэтому будьте готовы отстоять свои интересы также в апелляционной инстанции.
Как купить землю у государства
Если решением суда будет установлена меньшая стоимость объекта недвижимости, обратитесь в Департамент городского имущества г. Москвы с требованием исполнить решение суда и заключить договор купли-продажи на условиях, установленных судом. Будьте готовы к тому, что ДГИ не спешит исполнять решения суда, в некоторых случаях придется вести длительную переписку, писать жалобы, обжаловать бездействие в суде, но снижение цены объекта недвижимости даже на 20 % этого стоит.
Какие налоговые и иные неблагоприятные последствия ожидают юридическое лицо, продавшее объект недвижимости (нежилое помещение/здание) по стоимости ниже его кадастровой стоимости?
Ответ
Стороны самостоятельно вправе установить цену по договору купли-продажи недвижимости. Поэтому допустимо установить цену, которая будет ниже кадастровой стоимости. Как правило, кадастровая стоимость устанавливается в размерах, приближенных к рыночной стоимости.
При многократном отклонении стоимости продажи недвижимости от рыночного уровня есть риск, что инспекция проверит, есть ли признаки необоснованной налоговой выгоды и нельзя ли на этом основании доначислить налог, пени и взыскать штраф.
Также существует риск того, что подобная сделка может быть оспорена в рамках процедуры банкротства.
Оформление договора аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации, задача вполне выполнимая. И имеет хорошую правоприменительную практику. Правда, имеет ряд нюансов, зная о которых, можно исполнить всю процедуру гораздо быстрее и с меньшими затратами. В первую очередь, нужен правильно и продуманно составленный документ – договор! Основываясь на который, можно избежать многих проблем в будущем.
Юридические лица, как правило, не пользуются такой схемой, как аренда с дальнейшим выкупом. Их больше привлекает либо долгосрочная аренда, либо приобретение в собственность. А для физических лиц – это хороший способ приобрести земельный надел.
Такие условия можно свести к следующему:
- присоединяемая земля должна находиться только в собственности муниципалитета или Российской Федерации, но никак не в частной;
- по упрощенной процедуре и безвозмездно можно рассчитывать на увеличение площади не более чем на 10 % от основного участка;
- права на земельный участок должны быть надлежащим образом зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество;
- прирезка не должна производиться за счет земель общего пользования;
- в каждом регионе установлены свой максимальный размер земельного участка для разных целей. Соответственно, с учетом прирезки, величина надела не должна выходить за указанные пределы;
- присоединяемый надел не должен относиться к землям сельхозназначения или быть выделенным под застройку. Не могут присоединяться участки, где проходят дороги и коммуникации, а также земли лесного фонда;
- из присоединяемых земель в силу площади или расположения нельзя создать новый участок;
- увеличение может быть произведено не более чем на минимальный размер участка, установленный в данном регионе. Во многих регионах минимальный размер земельного надела составляет 200 кв.м. Соответственно, на прирезку, превышающую 200 квадратов, рассчитывать не приходится;
- у добавляемой земли должен быть аналогичный вид разрешенного землеиспользования. Такие участки должны быть предназначены только под индивидуальную застройку, садоводство или огородничество. Иного вида разрешенного землепользования для прирезки не предусмотрено;
- добавляемый участок должен принадлежат к тому же кадастровому кварталу, а также к той же территориальной зоне, что и основная земля.
Максимальный размер земельного участка определяется в каждом регионе индивидуально. Уточнить такую величину можно уточнить в земельном комитете при местной администрации. Либо же скачать на официальном интернет-портале Федеральной государственной информационной системы территориального планирования Правила землепользования и застройки нужного населенного пункта (или района).
Снижение цены при выкупе арендованного помещения у города Москвы (159-ФЗ)
Нормативными документами предусматриваются следующие основания для отказа:
- если присоединяемая земля находится в частной собственности;
- если квадратные метры, на которые претендует землевладелец, используются другим человеком на законных основаниях, например, по договору аренды или на условиях постоянного (бессрочного) пользования;
- если представлен неполный пакет документов;
- если надел с учетом прирезки превысит максимальный размер земельного участка для индивидуальной застройки, огородничества или садоводства, установленный в данном муниципальном образовании. Например, для Москвы 15 соток – это максимальный размер участка под индивидуальную застройку;
- если на землях есть какие-то строения, принадлежащие другим лицам;
- если у присоединяемой земли другой вид разрешенного использования, либо она изъята из оборота или ограничена в обороте. Не подлежат присоединению сельхозземли, береговая линия, части лесного фонда, дороги и т.д.;
- если приложенная к заявлению схема не соответствует действительности;
- если проект межевания территории уже утвержден до подачи заявления и им не предусмотрено такое увеличение;
- если отсутствует письменное согласие тех лиц, интересы которых могут быть затронуты прирезкой;
- площадь присоединяемого превышает 10 % от основного участка.
Такое решение можно оспорить. В какой суд подавать заявление? Подобными делами занимаются районные (городские) суды.
Плата при оформлении прирезки рассчитывается исходя из стоимости участка, находящегося в федеральной собственности, часть из которого переходит в собственность гражданина в порядке перераспределения. Она не должна превышать 15 % от определенной кадастровой стоимости федерального участка.
ВНИМАНИЕ !!! Рассчитывается плата исходя из площади присоединяемой земли.
Например:
Общая площадь земельного участка, находящегося в федеральной собственности – 1000 кв. м.
Общая кадастровая стоимость федерального участка составляет 4 000 000 рублей
К частному землевладению отходят 200 кв. м.
15 % от 4 млн. – это 600 000 рублей.
К гражданину переходит 1/5 федерального надела, соответственно, он должен выплатить 20 % от указанных 600 000 рублей. Такая сумма составит 120 000 рублей.
К плате за землю добавляется расходы на межевые работы. Муниципалитеты могут устанавливать свой размер и порядок оплаты присоединенной земли.
Часто у садоводов возникают вопросы, можно ли увеличить площадь надела в СНТ за счет ЗОП. В индивидуальном порядке нельзя. Такое увеличение за счет земель общего пользования возможно только в том случае, если перераспределение земель будет производиться в пределах всего СНТ.
Таким образом, увеличение своего землевладения за счет земель Федерации и муниципалитетов возможно, но процедура не так проста и, в большинстве случаев, не является бесплатной.
- Налоговые вычеты
- Как оформить налоговый вычет онлайн?
- Индивидуальный инвестиционный счет и налоговый вычет: новые финансовые возможности
- Можно ли получить налоговый вычет за полученное по наследству имущество?
- Получение налогового вычета за детей при покупке квартиры
- Что делать при отказе в налоговом вычете?
- Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры?
- Как ИП может оформить налоговый вычет при покупке квартиры?
- Можно ли получить налоговый вычет по очно заочной форме обучения?
- Налоговый вычет нерезиденту РФ
- Профессиональные вычеты по НДФЛ: кто и как может ими воспользоваться?
- Семейное право
- Наследственное право
- Земельное право
- Трудовое право
- Автомобильное право
- Уголовное право
- Недвижимость
- Финансы
- Налоги
- Льготы
- Ипотека
Как арендовать землю у государства c правом выкупа
С каждым годом в нашей стране постоянно что-то меняется, появляются новые законы, поправки и так далее. Правительство постоянно экспериментирует. В итоге в 2020 году есть нововведения, которые отменяют прежние правила уплаты НДФЛ введенные в 2016 году. Что предстоит продавцу и сколько нужно платить при продаже квартиры, загородного дома или земельного участка в 2020 или 2021 году.
Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.
Обратный пример: если некто купил дом за 15 млн. рублей, а через 2 года этот некто решил дом продать за ту же цену (15 млн. рублей) налог на доход платить не придется, при такой сделке — дохода не возникает.
Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).
К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход — 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%
В России есть термин «минимальный срок владения недвижимым имуществом» в период которого при продаже недвижимости, необходимо будет уплатить налог НДФЛ 13%.
До 2016 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, либо полной оплаты по ДДУ.
Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!
Для недвижимости, купленной после 01.01.2016, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2016 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2020 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ — это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.
Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.
При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на бОльшую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.
К примеру, Я продаю дом, который построил в 2019 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру — 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.
Один из способов приобрести участок в собственность — выкупить землю, находящуюся в аренде, предварительно построив на нем капитальное строение. Данный способ имеет экономические преимущества, так как цена выкупа в данном случае будет равна 3 % от кадастровой стоимости. Процедура перевода арендованной земли в собственность содержит трудоемкие процессы, связанные с оформлением необходимой документации. Перед началом запуска процедуры покупателю стоит рассмотреть все особенности.
Прежде всего, стоит отметить, что и Земельный Кодекс и Гражданский допускают выкуп участка, находящегося в аренде при соблюдении ряда условий. Для оформления необходимо, чтобы в договоре аренды изначально была прописана возможность последующего выкупа земли по истечении трех лет. Далее с данным заявлением следует обратиться к собственнику имущества.
Договор аренды может быть составлен как на короткий период времени, так на долгий срок. В тексте указывается предмет сделки (площадь участка, кадастровый № и иные важные параметры), арендная плата, обязанности и права сторон, ответственность, а также реквизиты.
27 статья ЗК РФ подробно описывает категории участков, которые возможно перевести в собственность после аренды. Закон о приватизации земель также имеет в своем тексте данные пункты.
Четвертый пункт вышеуказанной статьи Земельного кодекса перечисляет участки, не подлежащие выкупу и аренде с последующим строительством:
- Земли, на которых располагаются государственные заповедники и заказники, а также конструкции для их обслуживания;
- Территория, закреплённая за Министерством обороны РФ, Министерством Внутренних Дел или Спецслужбами по обеспечению безопасности государства и его границ;
- Земли, с объектами атомной энергетики и переработки ядерных отходов;
- Пространство, на котором осуществляется уничтожение твердых отходов;
- Участки, расположенные в непосредственной близости от ЛЭП, очистных сооружений, инженерных коммуникаций, узлов транспортного сообщения. Под данную категорию попадают вокзалы, терминалы, порты;
- Территории, предназначенные для водозабора и получившие статус охранной зоны;
- Земли, на территории которых сформированы административные образования закрытого типа, которые были созданы для достижения научных целей или целей обороны и защиты государства и его законных интересов;
- Участки, зарезервированные государством для реализации собственных проектов;
- Земля, принадлежащая лесному фонду. Тут стоит уточнить, что такую землю можно арендовать, но выкупить не получится;
- Площадь, отведенная под расположение космических объектов.
Все остальные земли, не приведенные в перечне, могут быть выкуплены и оформлены в собственность при соблюдении всех требований.
Процесс выкупа земли из аренды требует значительных временных ресурсов, так как содержит подготовку комплекта сопутствующей документации. Процедуру можно разделить на несколько этапов:
- Подача заявления к собственнику о желании приобретения арендуемого участка. Основой к такому заявлению подлежит договор, заключенный до начала срока аренды и устанавливающий преимущество в выкупе надела.
- Вызов кадастрового инженера для установления точной стоимости участка и фиксации возможных территориальных изменений.
- Внесение в реестр, с целью получения документов на землю и возможностью дальнейших юридических действий.
- Заключение договора купли-продажи, при положительном исходе и одобрении передачи участка в собственность.
- Регистрация права собственности.