Наследование прав по договору долевого участия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наследование прав по договору долевого участия». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В соответствии с 1112 статьей ГК РФ наследство, которое остается после умершего человека, включает в себя все принадлежащие ему вещи, любое другое имущество, а также его имущественные права и обязанности. Поскольку инвестор, заключая ДДУ, приобретает не готовую квартиру, а права требования жилья у застройщика после окончания его строительства, то предметом наследства в этом случае являются именно права требования по ДДУ. Об этом также указывается в ст.4 214 ФЗ, в которой говорится, что все обязанности и права дольщика после его смерти переходят к его наследникам. Застройщик не может препятствовать вступлению в ДДУ правопреемникам бывшего дольщика. Столкнувшись с подобным, наследники могут оспорить действия застройщика и признать право на жилье в судебном порядке.

Если после смерти инвестора остался не один, а несколько наследников, наследование по ДДУ осуществляется ими совместно. Все обязанности и права по договору переходят в их общедолевую собственность. Они будут совместно на основании соглашения между собой распоряжаться правами и солидарно отвечать по обязательствам бывшего дольщика. В ДДУ на стороне участника будет присутствовать не одно, а несколько лиц.

Нужно учесть, что выше идет речь только о случаях, когда наследство распределяется по закону, или когда оно оставлено по завещанию нескольким наследникам. Если инвестор оставил после себя завещание, в котором указал одного наследника, то все права, а равно и обязательства, переходят к этому лицу.

Как оформить ДДУ по наследству

• Для граждан
• Для бизнеса

Договор долевого участия удостоверяет имущественные права требования дольщика к застройщику на получение квартиры. Эти права могут входить в состав наследственного имущества. Согласно Гражданскому кодексу РФ по наследству можно передать принадлежавшие наследодателю вещи, иное имущество и имущественные права, за некоторыми прямо указанными в законе исключениями (ст. 1112 ГК РФ).

Право на передачу ДДУ по наследству закреплено в статье 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (п. 8). Согласно ей, существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности по ДДУ входят в состав наследственной массы.

Кто именно получит наследство, зависит от семейной ситуации дольщика-наследодателя, а также от наличия завещания. Гражданский кодекс устанавливает несколько очередей наследования – от близких родственников к самым дальним. Если наследники первой очереди (дети, родители, братья, сестры) отсутствуют, право на наследование переходит ко второй, и так далее. При наличии завещания имущество передается тому из наследников, в чью пользу оно написано.

Кроме того, независимо от наличия или отсутствия завещания, один или несколько наследников могут иметь право на обязательную долю в наследстве. Это касается иждивенцев наследодателя (нетрудоспособных, пенсионеров и т.п.). Все эти вопросы может подробно разъяснить нотариус, который будет вести наследственное дело.

Если наследник один, оформление ДДУ по наследству вопросов, как правило, не вызывает. При наличии же нескольких наследников одной очереди все унаследованное имущество будет разделено между ними в равных долях, если они не договорятся об ином. По умолчанию каждый из наследников получит часть прав по ДДУ (по сути, часть прав на будущую квартиру) пропорционально своей доле в наследстве.

Наследники могут заключить между собой соглашение о разделе и распределить имущество иным образом: к примеру, один из них заберет права по ДДУ, второй – автомобиль и т.п.

В случаях, когда ДДУ был заключен в браке, права по нему будут считаться общей совместной собственностью. Поэтому переживший супруг может претендовать на выделение супружеской доли, которая не передается по наследству, а принадлежит непосредственно ему.

Из судебной практики: истцы (дети умершей) обратились в суд с требованием о включении в наследственную массу квартиры по ДДУ. Переживший ее супруг возражал против иска. Хотя дом был уже достроен, право собственности на квартиру оформлено не было. Рассмотрев дело, суд установил, что наследодательница приобрела права на получение квартиры согласно договору уступки ДДУ, и он был включен в состав наследства.

Передача ДДУ по наследству включает в себя несколько этапов.

Оформление ДДУ, как и любого другого наследства, проводится через нотариуса. Для этого в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство.

Нотариусы, ведущие наследственные дела, распределяют между собой работу по первым буквам фамилий наследодателей. Необходимо обратиться за оформлением наследства к тому нотариусу, за которым закреплена соответствующая фамилия. Уточнить порядок распределения можно в любой нотариальной конторе.

Через 6 месяцев после смерти наследодателя нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство, в котором будут указаны права по ДДУ.

Полученное свидетельство о праве на наследство необходимо предъявить застройщику для подписания соглашения о замене стороны в ДДУ. Как правило, сложностей с этим не возникает. Если наследников несколько, допсоглашение подписывается со всеми.

Отсутствие дополнительного соглашения само по себе не лишает прав на унаследованную квартиру. Однако в таком случае от дольщика потребуются дополнительные усилия для получения собственности – вплоть до обращения в суд.

Из судебной практики: дольщик заключил ДДУ и подал документы на его регистрацию совместно с застройщиком. Регистрация не состоялась по вине застройщика. В процессе оформления документов дольщик умер. Его наследники попытались переоформить на себя ДДУ. Застройщик от переоформления уклонялся, поэтому истцам было отказано в регистрации их прав. Суд установил, что застройщик не вправе отказать наследникам дольщика во вступлении в права. Как указал суд, отсутствие регистрации ДДУ в данном случае не свидетельствовало о том, что договор являлся незаключенным (наследодатель явно выразил свою волю на его заключение и уплатил цену за приобретаемые квартиры).

В случае, если на приобретение квартиры был оформлен ипотечный кредит, его также необходимо переоформить на нового дольщика. Для этого необходимо обратиться с полученным свидетельством в банк, выдавший ипотеку.

Долги наследодателя также входят в наследственную массу. Поэтому переоформление ипотеки будет осуществляться в тех долях, которые указаны в свидетельстве о праве на наследство.

Наследование прав и обязанностей по договору

Подписанное с застройщиком дополнительное соглашение к ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре, чтобы оно вступило в законную силу. Это может взять на себя застройщик или сам новый дольщик. Самый удобный способ подачи документов в Росрестр – через МФЦ.

Помимо заявления о регистрации (составляется на приеме в МФЦ), необходимо подать в Росреестр все экземпляры дополнительного соглашения в ДДУ.

После того, как все документы оформлены, новый дольщик может дожидаться окончания строительства. Вступить в права владения квартирой он сможет, когда будет оформлен акт приема-передачи и право собственности на новую недвижимость.

Такое деление невозможно, так как согласно соглашению право требования распространяется на отдельно взятую квартиру. Ее размер и прочие характеристики заранее оговорены в договоре. Если существовало бы несколько подобных договоров, то это сделает невозможным выделение жилой площади после строительства здания.

По этой причине правопреемники реализуют свои возможности в пределах той доли, что причитается им. Когда объект сдается, то он становится предметом общей долевой собственности. Чтобы не возникли указанные проблемы – требуется решить вопрос на стадии принятия наследственной массы. У граждан есть возможность отказаться от причитающихся им правомочий. Отказ оформляется в пользу одного и того же человека, при условии, что он выплатит каждому стоимость его доли.

ВАЖНО !!! Правопреемники могут составить соглашение относительно деления имущественных прав между собой.

В этой ситуации получить права по долевому договору может человек, остальные правопреемники получают другие объекты в собственность. В некоторых случаях допускается уступка прав по требованию ДДУ. Это происходит после того, как лицо вступило в наследственные права. Средства, полученные от продажи, делятся между всеми наследниками в равных долях. Указанные соглашения подлежат регистрации в органах Росреестра. Сделать это обязаны граждане, получившие права на наследство.

• Сделки с земельными участками
  • Приобретательная давность на земельный участок
  • Порядок продажи земельного участка с обременением
  • Как перевести землю из аренды в собственность?
  • Оформление невостребованных земель в муниципальную собственность
  • Как происходит отчуждение земельного участка?
  • Оформляем дарственную на земельный участок
  • Продление договора аренды земельного участка
  • Как оформить в собственность садовый участок
  • Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом
  • Вступление в наследство на земельный участок: как оформить в собственность

• Семейное право
• Наследственное право
• Земельное право
• Трудовое право
• Автомобильное право
• Уголовное право
• Недвижимость
• Финансы
• Налоги
• Льготы
• Ипотека

Можно ли передать наследство на Договор Долевого Участия?

Застройщик, внезапно, может расторгнуть с вами ДДУ. Думали, только вы? Однако, единственная палочка-выручалочка для расторжения – неоплата вами договора. Т.е. когда берете рассрочку.

Если просрочили оплату, то девелопер может расторгаться через 2 месяца. Но если он расторгает договор, то возвращает все деньги. Только из-за этого 9 из 10 застройщиков не будет расторгать ДДУ, потому что квартиру не продать.

Вы же не опускайте руки от этого подводного камня договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Подавайте встречный иск на расторжение ДДУ из-за просрочки больше 2 месяцев. Так застройщик не только вернет ваши 2.000.000 ₽ за квартиру, но и заплатит до 1.000.000 ₽ штрафа и до 2.000.000 ₽ процентов за пользование деньгами.

Существует два способа сменить собственника строящейся квартиры:

1. Заключив предварительный контракт на продажу жилья.
2. Оформив классический договор переуступки по ДДУ.

Предварительный договор купли-продажи жилья можно оформить быстрее. Но пользоваться этим способом не рекомендуется.

По факту происходит не переуступка прав по договору долевого участия, а стороны договариваются о том, что после окончания строительства МКД они заключат обычный договор купли-продажи квартиры.

До этого продавец еще должен официально войти в права собственности объекта недвижимости. Предварительная сделка купли-продажи несет в себе ряд рисков и возможных негативных сценариев:

1. По данному контракту вы не приобретаете права инвестора стройки МКД, а лишь получаете заверение в том, что квартиру вам продадут после окончания строительства.
2. Проверить, существует ли обременение по этой квартире (оформлена квартира через ипотечный кредит или находится в залоге по другим причинам), вы не сможете.
3. Если начнутся проблемы с застройщиком, не получится отстаивать свои права в суде, либо других инстанциях. Все возможности защитить свои интересы, вытекающие из договора долевого участия, остаются у изначального инвестора.
4. Недостаточное госрегулирование этого вопроса позволяет недобросовестному продавцу заключить сразу несколько таких предварительных договоров.

Несмотря на большое количество минусов при оформлении переуступки квартиры путем предварительной ее продажи новому владельцу, этот вариант до сих пор не запрещен законодательно. Для покупателя он нежелателен и возможен лишь при максимальной уверенности в добропорядочности продавца.

Этот способ продать или купить права на будущую собственность отличается продолжительностью оформления и наличием сразу нескольких этапов его проведения. Но покупатель в данном случае будет защищен нормами ФЗ-214 и будет иметь полноценные права дольщика.

Важно! Строительная компания, которая возводит МКД, выступает обязательной третьей стороной сделки.

Согласие застройщика на переход прав требования по договору ДДУ к другому лицу – обязательное условие сделки по переуступке имущественных прав.

Если соглашение девелопера не будет получено, а имущественные права будут переуступлены – такой контракт могут признать недействительным в судебном порядке.

Главным плюсом оформления договора цессии является то, что смену будущего собственника квартиры контролирует Росреестр. Регистрация переуступки прав по договору долевого участия сразу на нескольких лиц исключается, эта схема намного более безопасна для покупателя.

Существуют и некоторые минусы проведения переуступки таким образом:

1. Процесс оформления достаточно длителен, особенно если переуступаемая квартира приобреталась через ипотеку.
2. Требуется участие компании-застройщика. Некоторые строительные компанию эту опцию делают платной, законодательство не запрещает им устанавливать подобные поборы.

Чтобы правильно подготовиться к проведению сделки, продавцу и покупателю нужно пройти несколько этапов:

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

1. Обзавестись согласием застройщика. Для того чтобы договор переуступки был законным, нужны письменные доказательства того, что девелопер не возражает против его заключения.
2. Если стороны состоят в браке, обязательно нужно получить нотариальное согласие на проведение сделки от каждого из супругов.
3. Продавец должен получить у строительной компании справку, в которой будет зафиксировано состояние взаиморасчетов сторон ДДУ.
4. В случае, если продавец участвовал в долевом строительстве при помощи ипотечного кредита, потребуется согласие банка на переуступку. Также необходимо будет обзавестись справкой об отсутствии просроченной задолженности по ипотеке.
5. Оформить справку в Росреестре (форма ЕГРП). Стоимость оформления документа – 350 рублей.

После проведения вышеуказанных действий стороны подписывают договор цессии. Затем он направляется на регистрацию в МФЦ (многофункциональный центр оказания государственных услуг населению) или в Управление Росреестра. Уже через 10 дней можно получить справку об успешной регистрации вашей сделки.

Чтобы не подвергаться риску непрофессиональных или противозаконных действий со стороны третьих лиц, приобретающему права на жилой объект по ДДУ покупателю следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Убедиться, что застройщик – это официально зарегистрированное юридическое лицо. Лучше всего, если данная строительная компания имеет богатый и успешный опыт возведения и сдачи в эксплуатацию подобных объектов.
2. Проверить, имеется ли официальное разрешение на постройку МКД.
3. Ознакомиться с проектной документацией на возводящийся объект. Подробная информация должна содержаться на сайте девелопера.
4. Выяснить, на каких правах застройщик проводит работы на этом участке. Земля должна находиться в собственности у строительной компании или быть арендована у муниципалитета. Срок договора аренды должен стартовать от 3-х лет.
5. Изучить изначальный ДДУ, убедиться что все его подписанты присутствуют и в контракте на перерегистрацию прав по договору долевого участия.

Срок владения квартирой в новостройке по новому закону

В этом случае заключение договора цессии немного усложняется, в процесс добавляются следующие этапы:

1. Нужно получить согласие банка на продажу заемщиком имущественных прав его бывшим кредитором.
2. Покупатель подтверждает свою платежеспособность, ведь он становится новым заемщиком по ипотечному кредиту. Банк должен быть уверен, что получит свои деньги.
3. Оформляется новая ипотека на будущего владельца жилья.
4. В это же время подписывается договор переуступки. Вероятно, что банк предложит свою форму этого документа.

Процесс переуступки достаточно трудоемок и содержит немало юридических тонкостей. Для покупателя не станет лишним зарегистрировать его у нотариуса.

Это стоит сделать потому, что представитель нотариальной конторы более подкован юридически и поможет разобраться с деталями сделки.

Нотариальная регистрация договора цессии не гарантирует то, что продавец является добропорядочным гражданином, но поможет разобраться в нюансах сделки.

Исключение двойной продажи квартиры подтверждается регистрацией контракта уступки имущественных прав по ДДУ в государственных органах. Сделать это можно в Управлении Росреестра или в любом Многофункциональном центре оказания услуг населению. Чтобы провести процедуру регистрации, потребуется предоставить следующие документы:

1. Оригиналы паспортов сторон договора.
2. Справку о том, что на квартиру не наложены никакие обременения в виде залога или ареста.
3. Договор переуступки имущественных прав, сторонами которого являются: строительная компания, покупатель, продавец (возможно дополнительное участие в контракте третьих лиц: банка, поручителей и т.п.).
4. Справку или другой документ, подтверждающий согласие банковского учреждения на проведение сделки в том случае, если первоначальный дольщик оплачивал взносы по ДДУ с помощью ипотечного кредита.
5. Изначальный договор долевого участия, заключенный застройщиком и продавцом имущества.

Еще несколько лет назад инвесторы активно использовали схему продажи недвижимости на стадии окончания строительства, когда имущественные права переуступались новому владельцу, а подоходный налог не платился.

Государство пресекло данную схему уклонения от налогообложения.

Теперь если физическое лицо продает квартиру или другой объект недвижимости, который находился в его владении не больше трех лет, оно обязано уплатить НДФЛ (налог с доходов физлиц) в бюджет.

Резиденты и нерезиденты Российской Федерации платят налог при переуступке по разным ставкам:

• граждане РФ платят 13%;
• резиденты других государств – 30%.

Базой налогообложения в данном случае является разница между ценой приобретения квартиры на начальном этапе строительства и ее продажной стоимостью на текущий момент, зафиксированной в договоре переуступки. Т.е. налог с доходов платится только с доли прибыли, которую получает инвестор.

Налоговые обязательства при переуступке появляются только у продающей недвижимость стороны. Уже после окончания строительства, когда новый владелец подпишет акт приемки-передачи жилплощади, зарегистрирует его и станет полноценным владельцем реальных квадратных метров, он будет обязан уплачивать налог на недвижимость согласно установленным в регионе его проживания ставкам.

Продавец по итогам календарного года обязан включить полученную маржу в состав своих совокупных доходов и подать в районную налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Инспектор проверит правильность заполнения документа и подтвердит рассчитанный налог. Его нужно будет уплатить до 30 апреля следующего за годом оформления переуступки по ДДУ годом.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Источник: https://sdelka.guru/ddu/prodazha-po-pereustupke-ddu.html

Пoмимo ДДУ, для пpиoбpeтeния нeдвижимocти нa пepвичнoм pынкe иcпoльзyют oбычный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и ЖCК. Дoгoвop кyпли-пpoдaжи зaключaют, кoгдa дoм yжe cдaн — в квapтиpy мoжнo cpaзy зaexaть, пpoпиcaтьcя, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти. ЖCК — дoгoвop жилищнo-cтpoитeльнoгo кooпepaтивa. Oн cxoж c ДДУ, нo фopмaльнo вы cтaнoвитecь пaйщикoм — вcтyпaeтe в cooбщecтвo людeй, кoтopыe coбиpaютcя cтpoить дoм. Пpи этoм чeткиx cpoкoв cтpoитeльcтвa или нaкaзaния зa иx yвeличeниe нe пpeдycмoтpeнo.

ЖCК или ДДУ: чтo лyчшe — peшaeт кaждый caм для ceбя. Пpи oфopмлeнии ДДУ пoкyпaтeли бoлee зaщищeны oт нeдoбpocoвecтныx кoмпaний, a ЖCК пpeдлaгaeт бoльшyю выгoдy пo cpaвнeнию c ДДУ.

Пepeycтyпкa ДДУ — чтo этo

Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, дoльщик мoжeт пepeycтyпить cвoи пpaвa тpeбoвaния пo дoгoвopy ДДУ тpeтьeмy лицy. B этoм cлyчae тpeтьe лицo выплaтит дoльщикy cтoимocть дoгoвopa или бoльшe, ecли зa вpeмя, кoтopoe пpocyщecтвoвaл дoгoвop, цeннocть нeдвижимocти yвeличилacь. Дoльщик пoлyчит дeньги, тpeтьe лицo — пpaвo тpeбoвaния нeдвижимocти.

Пepeycтyпкa дoлжнa быть зapeгиcтpиpoвaнa: мeждy тeми, ктo пepeycтyпaeт и пpинимaeт пpaвa тpeбoвaния, зaключaeтcя oтдeльный дoгoвop — цeccия. B нeм тoжe пpoпиcывaют cpoки yплaты дeнeг, и eгo тoжe нyжнo peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe. К цeccии пpeдъявляют pяд тpeбoвaний — ee мoжнo oфopмить, тoлькo ecли:

✅ дoльщик пoлнocтью выплaтил зacтpoйщикy cyммy пo ДДУ;

✅ нe пoдпиcaн aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;

✅ cдeлкa coглacoвaнa c бaнкoм, ecли жильe пpиoбpeтaлocь в ипoтeкy;

✅ дoльщик paнee нe пepeycтyпaл cвoи пpaвa дpyгoмy лицy.

Ecли пpeжний дoльщик нe выплaтил вcю cyммy зacтpoйщикy, цeccию мoжнo oфopмить тoлькo c coглacия кoмпaнии-зacтpoйщикa.

Пpи пoкyпкe пo дoгoвopy ycтyпки oт физичecкoгo лицa пoкyпaтeль нe мoжeт пoлyчить льгoты пo ипoтeкe c гocпoддepжкoй. Ecли нeдвижимocть ycтyпaeт юpидичecкoe лицo, льгoты coxpaняютcя.

Ecли зacтpoйщик нaчaл пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, вaжнo вoвpeмя yзнaть oб этoм. Cвяжитecь c yпpaвляющим пpoцeдypoй бaнкpoтcтвa и внecитe cвoи тpeбoвaния в peecтp кpeдитopoв. Cдeлaть этo нyжнo в тeчeниe 30 днeй нa cтaдии нaблюдeния или 60 днeй нa этaпe кoнкypcнoгo пpoизвoдcтвa oт мoмeнтa пyбликaции oфициaльнoй инфopмaции o нaчaлe пpoцeдypы.

3acтpoйщик бyдeт oбязaн вepнyть дeньги, кoтopыe вы выплaтили eмy, ecли нe зaвepшит cтpoитeльcтвo, или пepeдaть нeдвижимocть в вaшy coбcтвeннocть.

Ecли зacтpoйщик нaмepeннo pacтягивaeт cpoк выдaчи дoкyмeнтoв или copвaл cpoки ввoдa oбъeктa в экcплyaтaцию, oбpaщaйтecь в cyд. Cyд oбяжeт eгo выдaть дoкyмeнты, нeoбxoдимыe для peгиcтpaции cдeлки, нaзнaчит тoчный cpoк cдaчи oбъeктa или пpиcyдит кoмпeнcaцию зa cpыв cpoкoв.

Пpигoтoвьтecь пpeдocтaвить в cyдe дoгoвop ДДУ, ecли зacтpoйщик cpывaeт cpoки. Ecли нe пpeдocтaвляeт дoкyмeнтoв — пpeдocтaвьтe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo oни мoгли бы быть выдaны paньшe. Шaнcы нa yдoвлeтвopeниe иcкa бyдyт вышe, ecли вы пoдaдитe кoллeктивнyю жaлoбy eщe c нecкoлькими дoльщикaми.

Ecли дoльщик, кoтopый зaключил дoгoвop ДДУ c зacтpoйщикoм, yмиpaeт, eгo пpaвo тpeбoвaния coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжнo нacлeдoвaть. B этoм cлyчae нyжнo пpeдocтaвить зacтpoйщикy и в Pocpeecтp дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вaши пpaвa нacлeдoвaния. Для этoгo oбpaтитecь к нoтapиycy и пpoвeдитe пpoцeдypy пo «oткpытию нacлeдcтвa».

Ecли y дoльщикa нecкoлькo нacлeдникoв, пpaвo тpeбoвaния бyдeт pacпpeдeлeнo мeждy ними, ecли инoe нe yкaзaнo в зaвeщaнии. Нacлeдники пoлyчaт paвныe дoли в нoвoй квapтиpe.

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Если в течение срока действия ДДУ гражданин умирает, то его имущественные права и обязанности по договору переходят к его наследникам на общих основаниях

Согласно статье 1112 ГК РФ в наследственную массу входит не только имущество наследодателя на момент смерти, но и имущественные права и обязанности.

ДДУ — это по сути соглашение между застройщиком и гражданином о взаимных обязательствах. Застройщик обязуется построить, оформить и сдать квартиру в новостройке гражданину, а гражданин, называемый дольщиком, обязуется оплатить заранее оговоренную долю стоимости этого строительства. Договор действует до подписания акта приема-передачи квартиры. Если в течение срока действия договора гражданин умирает, то его имущественные права и обязанности по договору переходят его наследникам на общих основаниях.

Теперь о нюансах:

Если ДДУ, как часто случается, переоформлен на т.н. правопреемника без предъявления свидетельства о праве на наследство, то это нарушение, которое может быть оспорено в соответствии с действующим законодательством

Доказательством права наследника на имущество является нотариальное свидетельство о праве на наследство

В случае нескольких наследников, они получают объект в общедолевую собственность, и принимают солидарную ответственность по оплате, каждый в пределах стоимости перешедшего к нему имущества

Наследники по вопросу замены стороны гражданина в ДДУ могут обратиться, как к застройщику, так и непосредственно в Росреестр, поскольку все ДДУ подлежат обязательной регистрации в этом учреждении.

После получения такого разрешения он должен передать объект дольщикам не позднее срока, предусмотренного договором долевого участия (в противном случае с него можно взыскать неустойку за просрочку).

• После этого застройщик направляет дольщикам сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, уведомляя о необходимости принятия построенного объекта. Уведомления направляются в следующие сроки:

• не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартир, установленного ДДУ;
• если срок начала передачи и принятия объекта предусмотрен договором — не менее чем за 14 рабочих дней до наступления такого срока.

Согласно п. 4 ст.

Принятие объекта долевого строительства Передача квартиры осуществляется в результате подписания передаточного акта, сторонами которого являются:

1. застройщик — передает объект;
2. участник долевого строительства — принимает квартиру.

Важно понимать, что прием-передача указывает на исполнение застройщиком своих обязанностей, установленных договором долевого участия, перед дольщиками. Принимая квартиру, в передаточном акте следует оценить, соответствует ли качество и выполнение строительства заявленному в договоре, и отразить имеющиеся недостатки. В общем случае порядок передачи квартиры будущему собственнику выглядит следующим образом:

Многоквартирный дом подлежит сдаче только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Для этого застройщику следует обратиться в уполномоченный орган, которым было выдано разрешение на строительство дома (ст.

Договор долевого участия: куда смотреть Со стороны покупателя понадобится: паспорт, согласие супруги на покупку (его можно донести позднее). После подписания договора он будет отправлен на регистрацию в Росреестр.После внесения в реестр записи об этом объекте и инвесторе, гражданин получит свой экземпляр со штампом регистрационной палаты. Теперь у вас две недели, чтобы перевести деньги. Если не успеваете – обязательно договоритесь с девелопером – вам продлят срок внесения платежа.

После того, как средства поступят на счет, попросите у застройщика справку о выполнении своих обязательств по оплате (или акт частичного выполнения обязательств).

Если же на момент получения наследниками свидетельства о праве на наследство происходят оформление и регистрация права собственности участников долевого строительства на завершенные строительством объекты, то наследники, получив от застройщика либо от организации, реализующей объекты недвижимости физическим и юридическим лицам, необходимые документы по объекту недвижимости, включая договор, дополнительные соглашения к договору, акт исполнения обязательств по договору, акт приёма-передачи, представляют их в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним вместе со свидетельством о праве на наследство.

• 1 Законодательное регулирование
• 2 Порядок оформления наследства
• 3 Можно ли продать права, полученные в наследство

Законодательное регулирование В соответствии с 1112 статьей ГК РФ наследство, которое остается после умершего человека, включает в себя все принадлежащие ему вещи, любое другое имущество, а также его имущественные права и обязанности. Поскольку инвестор, заключая ДДУ, приобретает не готовую квартиру, а права требования жилья у застройщика после окончания его строительства, то предметом наследства в этом случае являются именно права требования по ДДУ. Об этом также указывается в ст.4 214 ФЗ, в которой говорится, что все обязанности и права дольщика после его смерти переходят к его наследникам.
Застройщик не может препятствовать вступлению в ДДУ правопреемникам бывшего дольщика.

Условия и требования по передаче объекта долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Сроки, в которые застройщик должен передать жилое помещение дольщику, строго определены законом, и в случае их нарушения предусматривается право обратиться с иском в суд. Порядок передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) следующий:

1. Завершение строительства многоквартирного дома и получение застройщиком разрешения на его ввод в эксплуатацию.
2. Застройщик оповещает участников по почте о готовности дома к передаче в срок, предусмотренный договором.
3. Осмотр квартиры дольщиком, выявление недостатков.

Планировка квартиры не соответствует дду, каковы права дольщика?

• Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
• За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще расторгнуть договор, если его не устраивает продление.

Если застройщиком еще не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и при этом он требует подписать акт приема-передачи квартиры — важно понимать, что такое требование неправомерно и нарушает норму законодательства относительно требований к сдаче многоквартирного дома, который на данном этапе фактически является объектом незавершенного строительства. Неустойка за просрочку по договору долевого участия Согласно п. 2 ст.
Такое же положение предусмотрено в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (статья 10). Таким образом, Вам нужно в состав наследства включать права и обязанности, основанные на ДДУ и самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру. Что касается действий нотариуса, то в соответствии со статьей 49 Основ законодательства РФ заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или оказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы.

В соответствии со ст. 112 Гражданского кодекса РФ, гражданин наследует имущество, права и обязанности умершего. Для этого необходимо:

• Посетить нотариальную контору, имея удостоверение личности, свидетельство о смерти;
• Составить заявление об открытии наследства. На его основании нотариус установит, есть ли завещание. При его отсутствии распределение наследства выполняется в соответствии с требованиями законодательства, приоритетное право имеют наследники первого уровня;
• Получить свидетельство о правопреемстве. Документ является основанием для обращения к застройщику. Отсутствие свидетельства – достаточный повод, чтобы оспорить действия наследника;
• Заключить с компанией-застройщиком дополнительное соглашение, где меняется сторона договора;
• С новой редакцией правоустанавливающих документов обратиться в Росреестр для изменения записи в базе данных;
• Если к ДДУ привязан кредит, посетить банковское учреждение, где дополнить сведения о смене платильщика. При этом на наследника перекладывается обязанность своевременно осуществлять выплаты, согласно графику погашения. Если правопреемников несколько, обязанность разделяется пропорционально;
• После сдачи объекта, подписать акт приёмки, подать документы в Росреестр.

Если правопреемник не один, допускаются альтернативные варианты принятия наследства:

• Заключение соглашения о перераспределении привилегий, по результатам которого участником ДДУ становится один гражданин, остальным наследникам выделяется другое имущество, ранее принадлежащее умершему;
• Передача доли с выплатой компенсации или безвозмездно с составлением соответствующих документов (дарственная, договор купли-продажи);
• Переуступка имущественных прав после оформления права собственности.

Наследование прав по ДДУ производится порядке, установленном законодательством. При наличии полного пакета документов, застройщик не вправе препятствовать переоформлению договора. Если возникают спорные ситуации, они решаются в судебном порядке.

Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.

Обязательные условия:

1. дата заключения;
2. стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
3. объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
4. цена уступки, если сделка возмездная.

В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:

• наименование,
• номер,
• дата заключения,
• наименование сторон,
• объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
• сроки сдачи объекта,
• права на земельный участок, разрешительная документация,
• дата и номер регистрации в Росреестре,
• а также все дополнительные соглашения к нему.

Яков Байковский, адвокат МКА «Макаров и партнеры»

Возможность уступки права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Исходя из положений ГК РФ, можно дать следующее определение договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве:

По договору уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве одна сторона, цедент (продавец), обязуется переуступить свои права требования, которые имеются у него по договору долевого участия за определенную плату другой стороне, цессионарию (покупателю).

Необходимо отметить, что уступка права требования по договору участия в долевом строительстве свидетельствует о приобретении не самой квартиры, а лишь права требования к застройщику на передачу ее в собственность.

Существенными условиями договора уступки права требования по договору долевого участия, т.е. условиями, без которых договор будет считаться незаключенным, являются:

Сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки.

Государственная регистрация договора. Статья 17 Федерального закона N 214-ФЗ прямо закрепляет необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, т.е договор уступки будет признан заключенным лишь с момента такой регистрации.

Так, по одному из дел (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 марта 2011 г. N А65-23157/2009), суд признал ничтожной уступку прав требования, произведенную из незаключенного договора участия в долевом строительстве. «Исходя из условий договоров от 28.08.2008 N 114 и от 07.10.2008 N 115, арбитражный суд пришел к выводу об их правовой квалификации как договоров долевого участия в строительстве, подпадающих в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в связи с чем, установив отсутствие государственной регистрации указанных договоров, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 433 ГК РФ и пункта 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, пришел к выводу об их незаключенности и, как следствие, ничтожности положенных в основание заявленного ОАО «Национальный торговый банк» требования договоров уступки права требования от 24.03.2009». Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия влечет ничтожность такой сделки.

Рассмотрим особенности договора уступки права требования и риски, связанные с заключением такого договора. По общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 24.03.2010 N ВАС-2932/10 по делу N А40-16350/09-101-38).

Для регистрации договора цессии вам понадобятся:

• соглашение об уступке прав по ДДУ;
• договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями;
• документы, подтверждающие оплату долёвки, в том числе справки, расписки, приходные и кассовые ордера, акты сверок задолженностей;
• письменное согласие застройщика на перевод долга и уступку прав требования от прежнего участника.
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Если у сторон есть семья, нужно нотариально заверенные согласия супругов сторон и органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний или недееспособный.

Помимо заключения ДДУ напрямую с застройщиком, квартиру в строящемся доме можно купить по договору уступки, заключенному с предыдущим дольщиком. При уступке предыдущий дольщик передает свои права и обязанности по ДДУ новому дольщику. Для этих целей заключается договор уступки (цессии), либо соглашение о передаче договора долевого участия.

Договор уступки прав на получение недвижимости должен быть зарегистрирован в Росреестре. Однако уступка штрафов, пеней и неустоек не подлежит госудаственной регистрации, если оформлена отдельным договором.

Государственная пошлина за регистрацию составит 350 рублей для физического лица. При этом применяются те же правила, что и при регистрации основного договора долевого участия.

Для регистрации договора уступки прав по ДДУ в Росреестре потребуются следующие документы:

• Документы продавца — цедента и покупателя-цессионария;
• Согласие застройщика на уступку, если оно требуется;
• Если дольщик оплатил цену квартиры, нужна также справка о полном расчете по договору, в которой подробно перечислены все сделанные дольщиком платежи и сроки их совершения. Такая справка может быть выдана застройщиком или банком, через который осуществлялись платежи;
• Договор долевого участия, права по которому переуступаются;
• Согласие банка, если квартира куплена в кредит;
• Согласие супруга, если продавец -физическое лицо состоял в браке на момент заключения ДДУ. Аналогичное согласие супруга потребуется и от покупателя;
• Согласие органа опеки и попечительства, если права по договору уступает несовершеннолетний.

Срок регистрации договора уступки составит

• 7 рабочих дней при подаче документов в Росреестр напрямую
• 9 рабочих дней при подаче через МФЦ.

В соответствии со статьей 34 Семейного Кодекса РФ все имущество, нажитое супругами в период брака, относится к их общей совместной собственности, независимо от того, на чье имя такое имущество оформлено.

Супруг нового дольщика приобретает такие же права и обязанности по договору долевого участия.

После введения в эксплуатацию объекта строительства он поступит в общую собственность супругов.

Общая совместная собственность не означает, что каждый владеет, пользуется и распоряжается совместным имуществом с согласия второго супруга.

Конкретный размер участия в долевом строительстве и праве собственности на квартиру определяется в брачном договоре либо в суде.

Любые сделки с недвижимым имуществом, а том числе сделки, связанные с долевым участием в строительстве, требуют нотариального согласия супруга. Такое согласие требуют в Росреестре в случае, если супруг стал участником долевого строительства в период брака.

Уступка прав между супругами по договору участия в долевом строительстве

По договору долевого участия (ДДУ) возникает право требования жилплощади в размере и на условиях, согласованных с застройщиком. Это право будет реализовано после ввода дома в эксплуатацию, передачи конкретной квартиры дольщику. Однако еще до завершения строительства и получения ключей можно оформить переуступку ДДУ. Эта сделка заключается в переходе права требования к новому лицу, подлежит регистрации в Росреестре, как и первоначальный договор.

До регистрации права собственности на квартиру ее передача другому человеку возможна на законных основаниях. Для этого потребуется один из следующих договоров:

• Об уступке (цессии) прав требования по ДДУ; или
• О купле-продаже или дарении будущей вещи.

Наиболее часто для передачи прав по ДДУ (в том числе в случаях дарения) используют договор уступки. Его можно заключать до того момента, как подписан акт приема-передачи квартиры между дольщиком и застройщиком.
После подписания акта считается, что все обязательства застройщика перед дольщиком выполнены, и уступать уже нечего.

В случае дарения договор уступки будет заключен на безвозмездной основе – то есть, за полученные права и обязанности по договору ничего не нужно платить. Заключение подобных договоров допускается в соответствии с законодательством, за исключением некоторых ситуаций.

Согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение:

• От имени малолетних и неедеспособных граждан;
• Работникам образовательных, медицинских и социальных организаций имущества их подопечных;
• Государственным или муниципальным служащим в связи с исполнением должностных обязанностей;
• Между коммерческими организациями.

Если дарение ДДУ не относится к какому-либо из перечисленных выше случаев, то такой договор заключить можно.

Квартиру по ДДУ можно подарить как до сдачи дома в эксплуатацию, так и после нее. Главное, чтобы квартира еще не была передана дольщику по акту приема-передачи. Подробнее об этом здесь.

Право застройщика на изменение проектной документации

Ст. 7 ФЗ-2014 устанавливает требование к застройщику — передачу участникам долевого строительства объекта, качество которого соответствует условиям ДДУ, требованиям проектной документации, технических и градостроительных регламентов.

Компания-девелопер имеет право вносить изменения в проектную декларацию, уведомляя об этом участников долевого строительства через свой официальный сайт. При этом все вносимые изменения:

• должны быть согласованы с дольщиками;
• не должны ухудшать эксплуатационные качества объекта.

Если внесенные застройщиком изменения ущемляют интересы дольщика, последний имеет право предъявить претензию.

Правила оформления уступки по договорам долевого участия определены в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Для безвозмездной уступки (дарения) эти правила обязательны так же, как и для возмездной.

Договор безвозмездной уступки прав по ДДУ (дарения) оформляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Росрестре. В договоре должно быть прямо указано, что права по ДДУ передаются безвозмездно (т.е. в дар).

Нотариально заверять такой договор не требуется. Даже при возникновении подобного желания нотариус, скорее всего, откажет в удостоверении договора уступки прав по ДДУ, поскольку основной договор долевого участия не был заверен нотариально.

Для регистрации договора уступки (дарения) ДДУ в Росреестре потребуется:

• Подписанный договор минимум в двух экземплярах, один из которых останется в Росреестре. Рекомендуется подписать несколько дополнительных экземпляров ДДУ, по одному для каждого подписавшего его.
• Акт о расчетах с застройщиком, который подтверждает, что цена договора была оплачена (если это так).
• Заявление о государственной регистрации (заполняется на приеме в МФЦ или Росреестре);
• Документы, удостоверяющие личность заявителей;
• При необходимости – согласие застройщика (подробнее об этом ниже);
• Оплата госпошины.

Госпошлина за регистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Процесс регистрации занимает 7 рабочих дней при подаче документов напрямую в отделение Росреестра (эта возможность доступна не во всех регионах), или 9 рабочих дней при подаче через МФЦ.

Если ДДУ был оплачен в полном объеме и по нему уступаются только права, согласие застройщика на переуступку не требуется. Однако дольщик обязан будет уведомить застройщика о состоявшейся уступке в соответствии с

Согласие застройщика является обязательным только в случае, когда цена ДДУ выплачена не в полном объеме. В такой ситуации кроме уступки прав требования на одаряемого переводится еще и долг по оплате цены застройщику. На перевод долга необходимо согласие кредитора в соответствии с требованиями ГК РФ.

Зачастую застройщики включают в свои договоры требование о получении согласия застройщика на уступку в любом случае. Если такое условие есть, также необходимо получить согласие.

Если застройщик изменил планировку, не согласовав такое изменение с дольщиком, вариантов действий у участника долевого строительства несколько:

• потребовать устранить изменения или возместить расходы на работы по переделке;
• запросить изменение цены договора (ФЗ N 2300-1, ст. 29, п.1), предварительно доказав, что стоимость квартиры из-за изменений в проекте снизилась;
• инициировать расторжение ДДУ (ФЗ-214, ст. 9, п 1.1).

Важно: расторжение договора долевого участия возможно только в суде, обоснованность требования дольщика устанавливается в каждом конкретном случае.

При наличии такой возможности и соглашения сторон застройщик также может предоставить аналогичную квартиру без нарушений.

Закона (пункт 1) является стороной договора долевого строительства, то есть данное право вытекает и основывается на договоре участия в долевом строительстве. После полного исполнения сторонами договора участия в долевом строительстве – застройщиком и участником долевого строительства – своих взаимных обязанностей (например, передача объекта по передаточному акту и оплата его стоимости) право участника долевого строительства обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации может быть реализовано участником долевого строительства самостоятельно, без участия другой стороны договора, так как данному праву участника долевого строительства не корреспондирует обязанность другой стороны договора – застройщика.

Ситуация жизненная — наличие у наследодателя незавершённого строительством объекта, наиболее часто – жилого дома. В статью 130 ГК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми объекты незавершённого строительства были отнесены к недвижимым вещам. Указанные изменения вступили в силу с 1 января 2005 г.

Соответственно, право собственности на этот объект с указанной даты подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Если право собственности на незавершённый строительством объект не зарегистрировано, то нотариус не вправе выдать свидетельство о праве на наследство и вопрос должен решаться в судебном порядке. Такая позиция вроде бы официальная. И понятно — нет данных о записи в реестре прав, то есть нет правоустанавливающих документов, не может быть выдано свидетельство о праве собственности в порядке наследования.

При этом выплата процентов финансовой организации производится всеми наследниками соразмерно их долям в договоре.

• После окончания строительства квартиры, гражданин, получивший ДДУ в наследство, принимает жилье у застройщика и подписывает приемо-передаточный акт, составленный на его имя. После этого он может обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать это жилье положенным образом и стать его полноправным собственником. Если наследников несколько, то со стороны дольщика в акте должны фигурировать несколько участников, каждый из которых затем регистрирует свою долю в общей собственности.
• Можно ли продать права, полученные в наследство Бывают случаи, когда наследники не прочь получить права наследодателя на будущую квартиру, но вместе с тем не желают взваливать на себя его обязательства по выплате ипотечного кредита.

Похожие записи:

• Как доказать что платил элементы если давал лично в руки
• Кого из пенсионеров касаются пенсионные баллы
• Какие льготы по ндфл на детей инвалидов