Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией: образец 2021 года». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
многоквартирным домомг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Управляющая организация», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Собственники», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Образец договора управления многоквартирным домом
5.1. Управляющая организация в соответствии с законодательством несет материальную ответственность в полном объеме причиненных Собственникам, Пользователям помещениями дома убытков (реального ущерба) по предмету настоящего Договора, явившихся причиной неправомерных действий (бездействия) Управляющей организации, её персонала, подрядных организаций, выполняющих работы, предоставляющих услуги на основании договоров с Управляющей организацией в рамках настоящего Договора.
5.2.Управляющая организация не несет материальной ответственности и не возмещает Собственникам, Пользователям помещениями убытки полностью или частично и не компенсирует причиненный реальный ущерб их имуществу, если они возникли в результате:
- стихийных бедствий;
- аварийной ситуации, возникшей не по вине Управляющей организации;
- умышленных или неосторожных действий Собственников или пользователей помещениями дома;
- гражданских забастовок, волнений, военных действий и т.д.
5.3. Ответственность по сделкам, совершенным Управляющей организацией со сторонними организациями, самостоятельно несет Управляющая организация.
5.4. В случае неуплаты Собственником платежей, установленных разделом 4 настоящего Договора, до числа месяца, следующего за истекшим. Управляющая организация вправе взыскивать с него пени в размере учетной ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки с числа месяца, следующего за истекшим, до момента оплаты.
5.5. В случае нарушения одной из Сторон обязательств, предусмотренных настоящим Договором, другая Сторона не несет ответственности за неисполнение или несвоевременное исполнение его условий. Если невозможность исполнения условий настоящего Договора возникла по обстоятельствам, за которые Стороны не отвечают, они не возмещают друг другу никакие понесенные ими расходы, возникшие в связи с данным неисполнением обязательств по настоящему Договору.
5.6. При выявлении Управляющей организацией факта проживания в квартире Собственников (Пользователей) лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы по Договору, Управляющая организация после соответствующей проверки, составления акта и предупреждения Собственников (Пользователей), вправе в судебном порядке взыскать с них понесенные убытки.
5.7. В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома и непринятия мер Собственниками по проведению необходимого капитального ремонта, при своевременном их уведомлении, Управляющая организация не несет ответственности за качество коммунальных услуг по параметрам, зависящим от технического состояния эксплуатируемых инженерных сетей, за причинение ущерба собственникам, либо другим пользователям помещений при возникновении аварийной ситуации.
5.8. В случае если Собственник своевременно не уведомил Управляющую организацию о смене Собственника и не представил подтверждающие документы, то обязательства по Договору сохраняются за Собственником, с которым заключен Договор, до дня предоставления вышеперечисленных сведений.
5.9. Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
7.1. При возникновении обстоятельств, которые делают полностью или частично невозможным выполнение Договора одной из Сторон, а именно пожар, стихийное бедствие, военные действия всех видов, изменение действующего законодательства и другие возможные обстоятельства непреодолимой силы, не зависящие от Сторон, сроки выполнения обязательств продлеваются на то время, в течение которого действуют эти обстоятельства.
7.2. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более двух месяцев, любая из Сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по Договору, причем ни одна из Сторон не может требовать от другой возмещения возможных убытков.
7.3. Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнить свои обязательства по Договору, обязана незамедлительно известить другую сторону о наступлении или прекращении действия обстоятельств, препятствующих выполнению этих обязательств.
8.1. Настоящий Договор заключен на срок 1 год и вступает в силу с «»2021 г.
Договор может быть продлен на , если:
- большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные ст.164 Жилищного кодекса Российской Федерации, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;
- товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы (в соответствии со ст.114 ЖК РФ) на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом;
- другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления многоквартирным домом, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;
- другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, не приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.
8.2. «Стороны» имеют право по взаимному соглашению досрочно расторгнуть или изменить Договор.
8.3. Договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством по одностороннему требованию одной из «Сторон» по письменному извещению врученному противоположной «Стороне» под расписку. Собственники принимают решение о расторжении или изменении настоящего Договора на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.
8.4. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора управления многоквартирным домом, если Управляющая организация не выполняет условия настоящего Договора.
8.5. В случае расторжения Договора Управляющая организация за дней до прекращения действия Договора обязана передать техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом, документы вновь выбранной Управляющей организации, одному из Собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой Собственник не указан, любому Собственнику помещения в таком доме.
8.6. Договор считается расторгнутым с одним из Собственников с момента прекращения у данного Собственника права собственности на помещение в многоквартирном доме и предоставления подтверждающих документов.
9.1. Все споры, возникшие из Договора или в связи с ним, разрешаются Сторонами путем переговоров, оформляются протоколом соглашений Сторон. В случае, если Стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из Сторон.
9.2. Необходимые изменения и дополнения настоящего Договора определяются Сторонами по взаимно согласованным дополнениям, соглашениям, которые с момента их подписания Сторонами являются неотъемлемой частью настоящего Договора.
9.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу. Один Договор находится у Управляющей организации, другой – у представителя Собственников. Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения: .
Типовая форма договора управления многоквартирным домом
Управляющая организацияЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:СобственникиЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:
Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.
Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.
Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.
Достоинства:
- Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
- Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
- Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
- Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.
Недостатки:
- Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
- Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
- Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.
Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.
Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.
Осуществлять управление МКД в 2021 году стало намного проще:
- Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
- Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство голосов – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
- По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.
Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.
Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:
- Непосредственно по вопросу перехода.
- По поводу ответственного жильца или управляющего.
- По поводу Совета дома и его председателя.
- По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.
Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит голосование, результаты которого заносятся в протокол собрания.
Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.
Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.
Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?
Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.
С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.
Непосредственное управление – неплохая альтернатива другим, более традиционным методам при условии, что дом состоит из 30 и менее квартир. Эта форма обладает как плюсами, так и минусами, которые необходимо учитывать при принятии решений.
Очень многое зависит от жизненной позиции жильцов – если она достаточно активная, дом получится содержать в хорошем состоянии, комфортном для проживания. Если собственники приняли решение, то процедура перехода на непосредственное управление не составит труда.
Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:
- собственники помещений в МКД;
- ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
- застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.
Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:
- по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
- по выбору застройщика
- по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.
Образец договора управления многоквартирным домом будет нужен как собственникам, которые хотят сравнить наш образец с договором, на основании которого управляет многоквартирным жилым домом компания в настоящий момент, членам совета многоквартирного дома, которые собираются заключать договор управления с управляющей организацией, и новым управляющим организациям, которые только начинают свою деятельность.
Договор управления многоквартирным домом
по адресу: город , улица __________________________________, дом № ____
г. “___» _______________ 20___ г.
Договор управления многоквартирным домом
ВЫ МОЖЕТЕ ОФОРМИТЬ ПОДПИСКУ ЧЕРЕЗ РЕДАКЦИЮ (в любое время)
на ежемесячное получение журнала в виде простой бандероли или электронной версии журнала
Как правило, все организационные моменты берет на себя инициативная группа особо активных владельцев помещений в МКД.
Порядок перехода:
- Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
- День собрания, голосование. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
- В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:
- Организации, которая ранее занималась управлением домом;
- В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.
Уведомление также должно содержать сведения о представителе интересов собственников помещений МКД.
Договор с поставщиками ресурсов газо-электро-тепло-водоснабжения оформляется между юридическим лицом (держателем ресурсов) и физическим лицом – собственником квартиры.
Таким образом, владельцы квартир либо в индивидуальном порядке заключают договора с каждым поставщиком, либо делегируют свои полномочия одному официальному представителю, который действует от имени и в интересах остальных собственников квартир МКД.
Если в течение года после выбора непосредственной формы управления собственники не заключили договора, считается, что их руководство не состоялось. Владельцы помещений будут лишены собственного управления, администрация объявит конкурс на выбор управляющей компании.
Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.
Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:
| Плюсы | Минусы |
| К несомненным преимуществам можно отнести некоторую экономию средств, которая образуется за счет отсутствия управленческого аппарата. Однако нельзя забывать, что избавиться от всех расходов не удастся: оплата услуг дворников, ремонтников, сантехников. Тем не менее, трата средств на коммунальные услуги в соответствии и на заработную плату приглашенных мастеров, способствуют рациональному расходованию средств. | При непосредственном управлении МКД теряется возможность получения социальных программ: например, обустройства детской площадки.
Потеряют собственники квартир и право на материальную поддержку при капитальном ремонте. Также эта форма управления не предполагает контроль жилищных инспекторов. Больше самостоятельности, но и ответственности в разы больше. |
| Владельцы квартир не несут ответственность за лицо, не оплачивающее коммунальные счета. Поставщик услуг имеет право взыскать долг непосредственно с должника, что не затрагивает интересы остальных жителей. | Если возникает необходимость в каких-либо улучшениях, а часть собственников квартир отказалась принимать в них участие, то расходы ложатся на плечи только заинтересованных лиц. Если иное не предусмотрено решением общего собрания, разумеется. |
| Личная заинтересованность в выгодных договорах, ценах, добросовестных подрядчиках, комфортных условиях, максимально прозрачные управленческие и денежные схемы – чем не преимущество? | Управление будет отнимать много личного времени у инициативной группы или председателя. А он, кстати, наверняка должен будет выполнять свои обязанности без вознаграждения. Трудности при ведении документации и отчетности. |
| Все собранные средства тратятся на обслуживание общего имущества одного МКД. В то время как УК распределяет деньги между всеми домами, которыми управляет. | Решать проблемы с поставщиками, подрядчиками придется без какой-либо помощи извне. Также возможно не достижение соглашения по тем или иным вопросам между самими собственниками. Наличие существенных разногласий усложнит процесс непосредственного управления. |
При непосредственном управлении МКД собранием собственников выбирается ответственное лицо, которое представляет интересы остальных жильцов при заключении договоров с поставщиками коммунальных ресурсов, а также при решении других важных задач. Деятельность представителя контролируют собственники помещений МКД. Все проблемы и вопросы выносятся на общее обсуждение. Данная форма управления имеет свои преимущества и недостатки.
Договор управления МКД является новшеством среди других гражданско-правовых договоров. Поэтому это понятие для многих остается незнакомым. Тем не менее, его необходимость для управления многоквартирным зданием с каждым годом становится все важнее. Данный документ заключается между управляющей организацией и владельцами жилых помещений.
Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны. Если компания не выполнит указанные требования или будут другие разногласия с жильцами, к ней могут применить санкции или расторгнуть договор.
Между собственником и управляющей компанией должно произойти согласование всех условий соглашения. Это касается и предоставления необходимых услуг. Этот перечень составляется и прикладывается к договору после ознакомления с ним обеих сторон. Этот документ должен быть понятен и компании, и собственникам.
В перечне также нужно указать объем необходимых дому услуг и их стоимость.
Что касается коммунальных услуг, то их предоставлением занимаются соответствующие предприятия. И это также обязательно должно быть отражено в договоре, который заключается между управляющей организацией и жильцами. Если компанией будут осуществлены какие-либо нарушения, то к ней могут быть применены административные санкции. Договор должен содержать и стоимость всех без исключения коммунальных услуг.
Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.
Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.
Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Каким должен быть договор управления многоквартирным домом
Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.
Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:
- Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
- Прозрачные расчеты.
- Задолженность граждан не касается остальных жителей.
- Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
- Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.
Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.
- Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
- Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
- Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
- Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.
Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.
При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:
- Формирование инициативной группы.
- Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное голосование, избирается председатель совета дома.
- Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.
Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.
Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.
Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.
Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.
Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.
Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.
Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.
О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.
Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.
Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:
- заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
- требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
- проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
- получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
- для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
- ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
- взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.
Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:
- по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
- по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
- по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
- по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
- по ремонту и обслуживанию домофона.
26.11.19
Статья размещена в газете «Первая полоса» № 10 (115), ноябрь 2021.
Договор управления многоквартирным домом (МКД) ― это особый договор, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления домом заключается с управляющей организацией в письменной или электронной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.
До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).
В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).
Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).
В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.
Основные условия договора управления МКД
29275
5
Снова о договоре управления. Образцы договора управления МКД
После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Срок действия договора зависит от способа выбора УО:
- Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
- УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
- Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.
Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Типовой договор управления. Нормы законодательства
5487
4
Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).
В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).
Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления
30773
0
Договор на управление, техническую эксплуатацию и коммунальное обслуживание многоквартирного дома _________________________________________________ (номер дома, полный адрес, город и год заключения договора). г. ____________________ от 01 января 2021 года
Гражданин РФ, действующий на основании паспорта гражданина РФ — собственник помещения , общей площадью кв. м, многоквартирного дома ___________________________ (номер дома и улица размещения), на основание свидетельства о государственной регистрации права собственности от __________________________ в дальнейшем «Собственник», с одной стороны, и управляющая (название управляющей компании) в лице директора _________________________________ ( ФИО директора), действующего на основании устава, I дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
1.Общие положения Настоящий договор заключен в соответствии с Жилищным кодексом РФ и на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома № _______, по улице __________________________. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул._________________, д .__________, — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенный на нем многоквартирный дом, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (Помещения), находятся в собственности более двух лиц, а остальные части (Общее имущество) находятся в общей долевой собственности Собственников. Собственник — физическое лицо, владеющие на праве собственности жилым помещением в многоквартирном доме, имеющие право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Помещение (жилое, нежилое) — часть многоквартирного дома, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц. Общее имущество в многоквартирном доме — имущество, являющееся принадлежностью к жилым и нежилым помещениям, находящееся в общей долевой собственности Собственников жилых и нежилых помещений, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующее их судьбе. В состав общего имущества входят обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящее в состав такого дома объекты недвижимости, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. 1.6. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех Собственников помещений в доме.
Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.
УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что
- существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
- жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.
Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.
Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.
Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом
Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.
Достоинства:
- Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
- Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
- Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
- Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.
Недостатки:
- Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
- Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
- Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.
Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.
Осуществлять управление МКД в 2021 году стало намного проще:
- Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
- Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
- По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.
Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.
Процедура перехода на непосредственное управление не представляет сложности в плане оформления. Основная задача состоит в том, чтобы собрать собственников и простимулировать их принять участие в общей судьбе дома.
Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:
- определяет план дальнейших действий;
- извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
- предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
- назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.
Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.
Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.
Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:
- Непосредственно по вопросу перехода.
- По поводу ответственного жильца или управляющего.
- По поводу Совета дома и его председателя.
- По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.
Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит ание, результаты которого заносятся в протокол собрания.
Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.
а также сложившейся судебной практики по спорам, связанным с заключением, исполнением, расторжением, прекращением договора управления многоквартирным домом, и привлечением управляющих организаций к административной ответственности за нарушение прав потребителей. Проект договора управления является полным и актуальным документом, который может быть применен для регулирования отношений сторон при управлении конкретным многоквартирным домом, в т.ч.
Образец договора на управление мкд в 2021 году Образец договора управления многоквартирным домом (v 4.0) Образец договора управления многоквартирным домом (v 4.
0) 1) включили КРСОИ, но пока не стали писать про решение ОСС по его распределению на всех собственников, так как пока Госдума ничего не родила и есть судебная практика, что необходимо именно ОТДЕЛЬНОЕ решение ОСС по этому вопросу 2) индексацию размера платы по СиР сделали одним из вариантов, так как в 2018 году ВС РФ практически погубил индексацию.
8.1. Все споры, возникшие из Договора или в связи с ним, разрешаются Сторонами путем переговоров. В случае если Стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из Сторон.
9.1. Любая Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства, в соответствии с настоящим Договором несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т. е.
чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
К таким обстоятельствам относятся: техногенные и природные катастрофы, не связанные с виновной деятельностью Сторон договора; военные действия; террористические акты и иные не зависящие от сторон обстоятельства.
При этом к таким обстоятельствам не относятся, в частности: нарушение обязанностей со стороны контрагентов Стороны Договора; отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров; отсутствие у Стороны договора необходимых денежных средств; банкротство Стороны Договора.
9.2. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более дней, любая из Сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по Договору, причем ни одна из Сторон не может требовать от другой возмещения возможных убытков.
9.3. Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнить свои обязательства по Договору, обязана незамедлительно известить другую Сторону о наступлении или прекращении действия обстоятельств, препятствующих выполнению этих обязательств.
Существует различия в понятиях «незаключенный договор» и «недействительный договор». В первом случае, договор изначально не утвержден, то есть стороны не пришли к единому мнению по поводу основных существенных условий договора. Он не заключен, следовательно, не возникло никаких правоотношений, прав и обязанностей.
Во втором случае, договор с одной стороны заключен, но в связи с нарушением порядка его заключения, может быть признан недействительным.
Например, не может быть основанием для признания договора управления МКД незаключенным, факт не подписания одним из собственников такого договора, если договор был утвержден на условиях, установленных общим собранием собственников, решение которых, является обязательным для всех. Данный вывод подтверждается судебной практикой, которая также не ставит в зависимость участие такого собственника в самом собрании и в ании.