Квартира в завещании продана

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в завещании продана». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Земельный участок
• Ипотека
• Купить
• Материнский капитал
• Наследство
• Новостройка
• Обменять
• Продать
• Советы и рекомендации
• Частный дом

Может ли собственник продать квартиру, которую он ранее завещал

Безусловно, завещанную недвижимость продают, но не так быстро. Это возможно лишь при наличии соответствующей документации. Завещание с указанием получателя наследства еще не является документальным аргументом для совершения сделки. Ошибочно считать продажу недвижимого наследства обычной процедурой.

У такой сделки имеются свои тонкости:

Оглашенное завещание и принятое наследство – только начало длинной дороги, ведущей к продаже завещанного жилья. Какие-либо сделки с имуществом, включая его реализацию, на законной основе разрешены по прошествии полугода. Только через 6 месяцев нотариус вручает наследнику официальную бумагу о факте вступления в наследство. Как быстро пройдет процедура дальнейшей регистрации имущества, зависит от действий будущего полноправного собственника.

Как отмечалось выше, он обращается в Росреестр и заявляет о своих правах на квартиру, подтверждая их документами:

• Свидетельством о наследственном праве.
• Паспортом или другим документом, удостоверяющим личность получателя наследства.
• Кадастровым паспортом на жилье.

Когда переход прав будет зарегистрирован официально, можно приступать к поиску покупателей.

Через сколько можно продать квартиру по завещанию уже упоминалось: по истечении шестимесячного срока. Сделка осуществляется при наличии:

• Паспортов. Покупателю и продавцу (продавцам) необходимо подтвердить свои личности.
• Правоустанавливающего документа на квартиру.
• Свидетельства о том, что наследник зарегистрировал право собственности в соответствующей госструктуре.
• Выписки из единого госреестра, позволяющей удостовериться в отсутствии обременения на квартиру.
• Документа, подтверждающего отсутствие регистрации кого-либо в продаваемом жилье.
• Справки о проведенных коммунальных выплатах. Точнее, о нулевых долгах по коммунальным платежам.

При сделках с недвижимым наследством рискуют обе стороны. Однако существуют советы, позволяющие свести к минимуму возникновение негативных факторов.

Это обеспечивается наличием специфических документов:

• Об отсутствии иных преемников завещателя.
• Об отказе от прав следования, если наследников в избытке.
• Отражение в договоре о продаже доли каждого преемника.

Многое зависит от нотариуса, оформляющего наследство. В его компетенции внимательное изучение документов и установление полного круга преемников. Естественно, предвидеть все рискованные ситуации сложно. Вот почему привлечение юриста по наследственным делам является самым разумным шагом при продаже завещанной квартиры.

Видео сюжет расскажет, как продать квартиру полученную по наследству

Разберемся, какие плюсы и минусы есть у сделки, где фигурирует имущество, доставшийся продавцу по праву наследования.

Собственность на имущество подтверждается свидетельством от нотариуса – правоустанавливающим документом. Следовательно, возникает меньше рисков, связанных с личностью продавца и объектом недвижимости.

В подавляющем большинстве это доставшиеся от бабушек, дедушек, престарелых родителей, квартиры, расположенные в «хрущевках» или домах, которым не один десяток лет.

Основные положительные моменты:

• жилье обычно без ремонта, от которого наследники хотят быстрее избавиться, продавая его по относительно невысокой цене;
• объекты часто находятся в хороших районах города и на первых этажах зданий, что удобно для расположения офиса, магазина;
• новый собственник, за счет оставшихся денег, самостоятельно осуществляет ремонт в квартире, включая перепланировку.

Нередко неискушенным покупателям кажется, что если недвижимость получена продавцом по наследству на основании нотариального свидетельства, то все юридически чисто. Но, к сожалению, это не всегда так. Расскажем о «подводных камнях» поджидающих потенциальных собственников.

Жилье, вне зависимости от его стоимости, часто является предметом спора среди наследников. Зачастую они не в силах найти общий язык между собой, что приводит к продолжительным судебным разбирательствам.

В большинстве случаев, наследуемая недвижимость или ее часть, распределяется между родственниками в равных долях. Соответственно, к сделке привлекаются несколько продавцов. И когда кто-то отказывается от подписания договора купли продажи квартиры, покупателя ждут дополнительные трудности.

Кроме того, существует риск внезапного появления новых претендентов, заявляющих собственные права на имущество. Ведь ст. 1115 ГК РФ дает возможность при определенных условиях возобновить время для прохождения процедуры принятия наследства.

Чтобы уберечь себя от негативных последствий, нужно знать на каких правовых принципах наследуется жилье, да и иные особенности этой процедуры.

При отсутствии завещания имущество передается людям, входящим в близкое окружение умершего. В зависимости от степени родства гл. 63 ГК РФ разделяет их на восемь очередей. Преимущественное право имеют наследники первой ступени: супруг, дети, а также родители.

Когда в свидетельстве о наследстве присутствуют все представители первой линии, то поводов для беспокойства нет, и сделка пройдет быстро и успешно. Однако существует такая деталь.

В документе от нотариуса иногда указываются не все дети наследодателя. Копия паспорта умершего человека, даст мало информации, поскольку родители вправе не вносить в него сведения о детях. Поэтому достоверно проверить, есть ли у наследодателя еще дети, не представляется возможным – это главный риск.

Когда собственность наследуется лицами из второй и последующих очередей преемников, нужно быть готовым к тому, что выявить родственников, которые не указаны в свидетельстве и имеют право на имущество, нереально. Соответственно, риски при покупке такой квартиры заметно возрастают.

И в этом также таится один из рисков для покупателей. Письменная воля умершего имеет приоритет перед наследованием по закону. И обязательно удостоверяется у нотариуса, выступающего своеобразным гарантом легитимности сделки.

Бывают ситуации, когда покойный составил завещание, находясь в неадекватном состоянии в связи с проблемами с психикой, которое визуально сложно определить.

В таком случае родственники умершего обращаются в суд с исковым заявлением о признании завещания недействительным и часто добиваются отмены сделок по имуществу.

Соответственно наследование происходит по закону и признается право собственности на спорный объект за истцом, о чем суд выносит решение.

Дополнительные важные детали:

1. В тексте завещания могут быть не указаны обязательные наследники (иждивенцы, нетрудоспособные дети и родители). Между тем, они получат не менее 50% от части имущества, полагающейся им по закону.
2. Составлено несколько вариантов документа, причем о последнем стало известно позже и в нем указан иной перечень приемников на имущество.
3. Завещание спрятано умершим, а нотариус узнал о смерти наследодателя спустя годы (особенно если он находился в другом городе, селе). О его наличии не было известно родным покойного и все унаследовано по закону изначально.

Учитывая изложенное, необходимо тщательно проверить документы на квартиру. А также полезным станет обращение в нотариальную палату региона. Там имеются сведения о предыдущих завещаниях покойного, если таковые имелись.

Но и тут вероятны опасности. Ведь завещание может быть составлено и за пределами страны. Помимо этого, в некоторых ситуациях его удостоверяет не нотариус. Поэтому о волеизъявлении покойного становится “неожиданно” известно спустя продолжительное время.

Как продать квартиру, полученную по завещанию – риски покупателя

Суть вкратце такова. В продаваемой квартире остается зарегистрированным человек, имеющий право на пожизненное пользование. Между ним и продавцом происходит сговор.

После того как договор купли-продажи заключен, гражданин отказывается освобождать помещение. Такие аферисты требуют от нового владельца денежной компенсации или предоставления иной жилплощади, обосновывая это тем, что им негде проживать.

Когда новый собственник пытается силой выселить гражданина, тот обращается в суд. В иске мошенник просит, чтобы сделку признали недействительной или добивается права проживания в квартире.

Да, суд, при вынесении решения обяжет продавца возвратить деньги за квартиру. Однако на практике аферисты заявляют, что их уже нет, и на стадии исполнительного производства добиваются поэтапного погашения долга. В свою очередь, процесс взыскания растянется на десятилетия.

Естественно, это невыгодно покупателю. Нельзя выписать человека по закону из квартиры, если у него есть пожизненное право пользования ей.

Чтобы не попасться на уловку, перед заключением договора нужно попросить у наследников справку обо всех зарегистрированных в квартире лицах. При необходимости, предварительно поставить условие, чтобы все, лица, имеющие право пользования жилым помещением выписались. На уговоры, подождать, не соглашаться.

Здесь возможен риск сговора между продавцом и доверенным лицом. Происходит вот что. Злоумышленник использует поддельную доверенность, по которой заключается договор.

Дальше появляется собственник и начинает говорить о том, что он никому не давал полномочий по отчуждению. В результате соглашение признается недействительным с возвратом квартиры законному хозяину.

Доверенность для продажи квартиры обязательно нотариальная, в ином случае документ носит фиктивный характер.

Претензии можно предъявить только к «липовому» продавцу. Однако, на то время его след, естественно вместе с деньгами, теряется. Вот такая незамысловатая схема.

Вначале вкратце о том, каким образом можно приобрести имущество в наследство.

Существует три способа принятия наследства:

• имущество переходит к наследнику (наследникам) по завещанию;
• наследодатель изъявляет свою волю путем наследственного договора, заключенного между ним и каждым из преемников (действие этого способа принятия началось с 1 июня 2019 г.);
• наследование при отсутствии завещания или наследственного договора осуществляется согласно закону в порядке очередности (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).

Главные условия, которым должен соответствовать отчуждаемый недвижимый объект:

• принадлежность продавцу по праву собственности в результате приватизации или регистрации перехода прав в ЕГРН;
• отсутствие обременения (недвижимость не должна находиться в залоге у кредитора или под арестом);
• получение согласия от других собственников, владеющих объектов совместно;
• учет преимущественного права покупки долевых собственников.

Под принятием наследства понимают не факт оглашения завещания (договора), и не привлечение нотариусом наследников по закону.

Принятие наследства — это оформление в нотариальной форме свидетельства о праве наследства. Но даже если свидетельство не выдано, а наследник уже вступил в свои права владельца (въехал в жилье, стал оплачивать счета, затеял ремонт и пр.), то данные его действия также расцениваются как принятие наследства.

Супруг оставил в наследство квартиру. Когда ее можно продать без НДФЛ?

Продать жилье сразу после принятия наследства, если не зарегистрированы права собственника, нельзя. Поэтому второй шаг наследника — посещение Росреестра. Прибыть туда необходимо со следующими документами:

• свидетельство о правах наследника;
• правоподтверждающие документы на недвижимость, выданные на имя наследодателя (свидетельство собственника или выписка из ЕГРН);
• документы, подтверждающие личность наследника.

Внимание! Фактического принятия наследства недостаточно для регистрации собственности на недвижимость. Правоустанавливающим документом является только свидетельство о наследстве.

Третий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.

Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.

• Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
• Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
• Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.

Несовершеннолетние наследники могут продать унаследованную ими недвижимость только при согласии органов опеки и попечительства, при участии родителей, опекунов, усыновителей

• Если ребенку нет еще и 14, опекун или родитель целиком представляет его интересы как при регистрации права собственности, так и ее перехода к другому лицу.
• Если наследнику от 14 до 18 лет он вправе сам участвовать в сделке, при согласии родителя/опекуна, выраженного в письменной форме.
• Эмансипированный подросток (работающий, вступивший в ранний брак), начиная с 16 лет, может быть признан судебными и попечительными органами дееспособным. В этом случае он вправе самостоятельно распоряжаться своим наследством.

В сделке купли-продажи принимают участие две стороны. Однако на ее судьбу могут оказать прямое влияние третьи лица. Рассмотрим несколько примеров.

Если квартира была завещана семейной паре, то она при наследовании считается ее общей совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов будет зарегистрировано право собственности. Продажа такого объекта одним из брачных партнеров может быть осуществима только при согласии другого, выраженном в нотариальной форме.

Пример: Евдокименко составил завещание, в котором свою квартиру завещал сыну и его жене. После смерти отца его сын в 2015 г. зарегистрировал жилье на свое имя. В 2018 г. он развелся с супругой и решил продать квартиру. Однако в ЕГРН договор купли-продажи признали ничтожным, так как он был заключен без согласия бывшей супруги. Она также являлась законной наследницей:

• в свидетельстве о наследстве было и ее имя;
• квартира перешла к обоим супругам по наследству в период брака, то есть может считаться совместно приобретенным имуществом.

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.

Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.

Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.

Продажа квартиры полученной по наследству

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.

Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.

Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.

Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.

Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.

Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).

Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.

2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).

Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.

Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.

Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.

Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже. До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении. Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.

Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.

2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения

Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.

Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.

Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей

До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей

Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.

Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.

Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения

• Имущественный вычет супруг за ипотеку после 2014 года — возможность забрать из бюджета 1 300 000 рублей

  17,8 тыс. 1

  Краткий порядок вступления в наследство выглядит так:

  1. Наследодатель умирает, оформляются справки.
  2. Наследник обращается к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство, справкой о смерти и документами, подтверждающими родство (при наследовании по закону).
  3. Нотариус принимает документы, при необходимости запрашивает дополнительные сведения.
  4. По истечении полугода выдается свидетельство о праве на наследство. С ним правопреемник отправляется в Росреестр и регистрирует право собственности на квартиру.

  Полгода дается как раз для того, чтобы все наследники успели заявить о себе. Но так бывает не всегда, поэтому покупка наследственной квартиры может оказаться рискованным мероприятием.

  Какие бывают риски при покупке квартиры по наследству:

  1. Продавец может не сообщить о завещательном отказе, которым возложено предоставление права пожизненного проживания другому человеку в квартире. Покупатель купит недвижимость и будет ее собственником, но этот человек может объявиться в любой момент, и жить на жилплощади на законном основании.
  2. Могут признать продавца недостойным наследником после продажи квартиры.
  3. Объявятся люди, которым полагается обязательная доля.
  4. Могут появиться граждане, не успевшие вступить в наследство, и подать заявление о восстановлении срока.

  Примечание: эти риски характерны для недвижимости, полученной по наследству менее трех лет до продажи. Три года указаны неспроста: это общий срок исковой давности, который начинает исчисляться не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда истец узнал о своем праве на наследство при условии, что у него были уважительные причины пропуска срока вступления, но они отпали не более 6 месяцев до обращения в суд за восстановлением. Под уважительными причинами подразумевается тяжелая болезнь, неграмотность, беспомощное состояние и другие факторы, связанные с личностью истца. Максимальный срок исковой давности – 10 лет с момента смерти наследодателя.

  Если с момента регистрации права собственности на основании свидетельства о наследстве прошло более трех лет, риски снижаются, но они все равно есть. Вряд ли объявится человек, имеющий право на постоянное проживание в квартире, а вот внезапное появление наследников, не знавших о наследстве, вполне возможно.

  Перед покупкой недвижимости нужно уточнить, как она получена – по закону или по завещанию. В последнем случае для покупателя риски тоже есть. Возможно появление других наследников, которым полагается обязательная доля. Но здесь все зависит от того, сколько времени прошло с момента регистрации права собственности продавца.

  Есть еще несколько факторов:

  1. Завещание могут признать недействительным, если удастся доказать, что оно составлено недееспособным наследодателем, под физическим или психологическим давлением.
  2. Возможно проживание постороннего человека на основании завещательного отказа, о котором не всегда говорят покупателям.

  Совет юриста: покупая наследственную квартиру или дом, лучше обратиться за комплексным сопровождением к юристу или риэлтору, который сможет проверить недвижимость на юридическую чистоту.

  При завещании, бывает, что в нем встречается условие предоставления права пожизненного проживания в квартире кого-либо (т.н. «завещательный отказ»). Или другое обременение, которое наследодатель посчитал нужным вписать в свое завещание, в «довесок» к передаче права собственности на квартиру. Ясное дело, такой «довесок» нам не нужен, и от такой квартиры лучше отказаться. О наличии или отсутствии завещательного отказа мы можем узнать из Свидетельства о праве на наследство.

  Если никаких «довесков» (обременений) в завещании не указано, то наша задача убедиться, что среди ближайших родственников наследодателя нет претендентов на «обязательную долю», неучтенную в завещании (подробнее про «обязательную долю» – см. по ссылкам про завещание). При обнаружении таких персонажей – отказываемся от квартиры.

  Кроме того, нам всегда нужно помнить, что само завещание может быть не одно. Закон позволяет наследодателю хоть каждый день писать новые завещания, и силу будет иметь только последнее из них.

  А еще наследодатель мог просто отменить свое завещание, и тогда наследство делится по закону. Подробнее об этом – см. по тем же ссылкам в Глоссарии.

  Как нам (Покупателю) узнать, была ли отмена завещания, и существуют ли другие завещания? Сложный вопрос. Ни один риэлтор или юрист не могут ответить на него однозначно. Конечно, в наследственном деле нотариуса должны быть учтены все последующие волеизъявления наследодателя, но закон позволяет ему удостоверить свое завещание и без нотариуса в других учреждениях – например, в консульстве РФ за границей, в больнице, в доме престарелых, в воинской части и т.п. И нотариус об этом может вовремя (или совсем) не узнать. Покупатель квартиры, естественно – тоже.

  Риск тут для Покупателя почти не контролируемый. Технически можно считать, что этого риска нет, если дата составления завещания и дата смерти наследодателя совпадают (т.е. он завещал квартиру прямо в день своей смерти). Но такое совпадение – чудо.

  В остальном риски снижают другими способами – о них ниже.

  Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

  Риски покупки квартиры полученной по наследству (завещанию)

  В случае, когда из Свидетельства о праве на наследство видно, что наследство получено по закону, нам придется выяснять наличие родственников у Продавца, относящихся к той же «очереди наследников», что и он сам.

  Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников они не фигурируют (смотрим Выписку из ЕГРН), то от них должен быть письменный отказ от принятия наследства (сведения об этом отказе указываются в Свидетельстве о праве на наследство).

  Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников их нет, и отказа тоже нет, значит, они имеют реальный шанс востребовать свою долю наследства (даже в случае, когда срок принятия наследства ими пропущен).

  Если мы решили купить именно такую квартиру, то знание основных правил наследования, перечисленных в разделе Глоссария – «Наследование недвижимого имущества», для нас обязательно (читать по ссылке!).

  На практике, защита от неожиданных наследников, в целом та же, что и от «хвоста» из предыдущих собственников (когда квартира была прежде куплена на «вторичке»), то есть:

  1. Лучше Договор купли-продажи квартиры составлять и заверять у нотариуса (а не в простой письменной форме);
  2. Лучше, если наследство оформлено более 3-х лет назад (это не гарантирует полную безопасность, но существенно снижает вероятность «сюрприза», с учетом срока исковой давности);
  3. Застраховать сделку (точнее – титул) в страховой компании.

  Дополнительно, страховки ради, риэлторы на практике используют еще одну вещь. Берут у Продавца квартиры нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения претензий от неожиданно объявившихся наследников, Продавец обязуется удовлетворить все их материальные требования самостоятельно и за свой счет.

  Правда, и здесь для Покупателя никакой гарантии. Во-первых, Продавец может пообещать, но не удовлетворить. А во-вторых, на такое удовлетворение претензий должен дать согласие сам новоявленный наследник. Иначе по его иску сделку купли-продажи унаследованной квартиры суд может признать недействительной.

  Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

  Итог. Риск покупки унаследованной квартиры можно считать умеренным, если наследство было оформлено более 3-х лет назад (чем больше, тем безопаснее для нас). Например, если Продавец вступил в права наследства 7-10 лет назад, и за это время не было судебных споров по нему, то риск для Покупателя минимален. Если же ситуация не такая радужная, то риск потери права собственности можно застраховать.

  Кстати, отказ страховой компании страховать риск данной сделки однозначно указывает на то, что Покупателю лучше от нее отказаться.

  На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя. Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

  Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

  Некоторые из представленных ниже ситуаций мошенничеством с юридической точки зрения назвать сложно, но они могут прибавить проблем покупателям:

  1. Продавец скрывает отказополучателя – человека, который вправе жить в унаследованной квартире на постоянной основе.
  2. Сговор наследника с другим человеком, имеющим право на обязательную долю. Пользуясь незнанием законов покупателем, они могут действовать так: правопреемник получает квартиру по наследству и продает. Далее объявляется другой наследник, которому полагается обязательная доля, и обращается с заявлением о восстановлении сроков. По их мнению, выплачивать компенсацию доли должен покупатель, но в законе указано иное: ее компенсирует наследник.
  3. Отмена доверенности. Наследник оформляет нотариальную доверенность на другого человека, потом сразу ее отменяет. Доверенное лицо продает квартиру от имени доверителя, который потом представляет все так, будто он – жертва обмана.

  Самое опасное – сделка с черным риэлтором. Он может заставить человека оформить завещание на него, используя преступные методы, а потом убить наследодателя и продать квартиру. Если объявятся законные наследники и оспорят завещание вместе со сделкой, покупатель окажется в крайне неблагоприятном положении и лишится недвижимости.

  Для того, чтобы провести сделку купли-продажи вы можете обратиться к юристу, нотариусу, риэлтору, а также попытаться составить договор самостоятельно. В том, чтобы осуществить составление подобного договора, нет ничего сложного, ведь образцов достаточно много в интернете.

  Однако, если вы сомневаетесь в том, что сможете правильно составить данный договор, то можете обратиться к профессионалам.

  В ситуации, если вы уже составили акт купли-продажи, но хотите надлежащим образом его зарегистрировать в государственном учреждении, то вам стоит обратиться в государственный орган. Таковым является Росреестр, или же многофункциональный центр, который берет на себя обязанность выполнить функцию регистрирующего органа.

  Осуществима ли продажа квартиры после вступления в наследство менее 3-х лет?

  Сделка купли-продажи предполагает оплату государственной пошлины. На сегодняшний день ее величина составит 2000 руб.

  Также вы можете понести и другие финансовые траты, которые связаны с обращением к юристу, риэлтору или нотариусу. Однако, если вы составляется договор самостоятельно, то можете избежать подобных затрат.

  Сделка купли-продажи является налогооблагаемой. Для того чтобы выяснить какова стоимость, которую вы должны внести в качестве налога, вы должны выделить 13% от суммы сделки, то есть кадастровой стоимости недвижимости. Для того чтобы уплатить налог нужно составить налоговую декларацию и подать в инспекцию в течение 3-х месяцев с момента регистрации.

  Если осуществить куплю-продажу намеревается один из наследников, то он должен получить согласие в письменной форме от других держателей долей о том, что они совсем не против такой сделки.

  В противном случае, если таких разрешений не будет, регистрирующий орган просто не выдаст свидетельство на право собственности вашего покупателя.

  Купля-продажа – это договор, который достаточно прост в своем оформлении. Но это не значит, что для того, чтобы его составить, вам не нужно знакомиться с законодательством. Внимательно прочитайте эту статью, а также обратитесь Гражданскому кодексу.

  Эти знания помогут вам ориентироваться в самых мельчайших нюансах сделки, провести ее быстро и грамотно.

  Продажа дома, полученного по наследству

  У завещания, как и у любой другой сделки, есть нюансы. Например, изменившиеся обстоятельства, о чем говорилось выше.

  — Завещание составляется, когда завещатель жив, бодр и весел и планирует еще долго жить. Но проходит какое-то время, и обстоятельства могут меняться. Например, он решает, что какой-то объект недвижимости, в отношении которого составлено завещание, нужно подарить или продать, или передать по договору ренты за уход за собой. Естественно, распорядившись при жизни чем-то (продав квартиру), к моменту открытия наследства (смерти), независимо от того, что квартира указана в завещании, если ее не будет в собственности у наследодателя, то и наследоваться она не будет. То есть наследование — это переход тех прав и обязанностей, которые наследодателю принадлежали ко дню смерти. В завещании может быть указана масса имущества, но если ко дню смерти оно не будет принадлежать наследодателю (все продал и промотал), то не важно, что на него составлено завещание. Такое, к сожалению, тоже бывает. Впрочем, это может сработать и наоборот: если в завещании будет указано «все мое имущество» и за период жизни оно прирастет — все достанется наследнику, но с учетом статьи 1064.

  Гражданский кодекс и закон о нотариате говорят об обязанности сохранить тайну завещания. То лицо, которое удостоверяет — нотариус, работник сельисполкома или консульское должностное лицо, — не может никому разглашать даже сам факт того, что завещание составлялось.

  — Более того, пока завещатель жив, сведения о завещании могут быть выданы только завещателю. Даже правоохранительным органам и судам такие сведения не могут выдаваться, — рассказала Елена Владимировна и добавила, что круг лиц, которым сведения о завещании выдаются, расширяется только после смерти завещателя, когда этот факт подтверждается документально. — Например, мать составила завещание в пользу одного из своих сыновей. Второй этому крайне не рад и говорит, что будет оспаривать завещание в суде, так как считает, что пожилая мать не отдавала отчет своим действиям, когда его составляла. Однако пока женщина жива, сведения о составленных ею завещаниях сын получить не сможет. Неразглашение дает возможность сохранить волю завещателя в неприкосновенности и не портить отношения в семье. Поровну все делит закон, а завещание составляется для того, чтобы отойти от тех стандартных правил наследования, которые прописаны в законе.

  Как правильно составить завещание:

  1. Завещание — это односторонняя сделка. Пока человек жив, он может составить завещание в отношении имущества, которое существует как к моменту составления завещания, так и того, которое он может приобрести в будущем.

  Часто на практике встречается, когда лица, например, строят еще квартиру, она еще не окончена строительством и не зарегистрирована как объект недвижимости. Но они понимают, что когда-нибудь это случится, и уже могут сейчас завещать эту квартиру своим наследникам.

  2. Завещание обязательно составляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом.

  — Наше законодательство говорит об этом четко, в отличие от законодательства других стран, где завещанием признается и то, что человек назвал завещанием, написал от руки и в стол положил. У нас если такой документ будет найден, он не будет считаться завещанием в том смысле, как говорит наш ГК, и не будет иметь тех последствий.

  То есть по ГК РБ завещание — это сделка, которая удостоверяется нотариально. Нотариально — это значит тремя категориями субъектов: нотариусами, должностными лицами местных исполнительных и распорядительных органов — как правило, председателями или управляющими делами сельисполкомов (в тех населенных пунктах, где нет нотариусов). Третья — должностные лица наших загранучреждений за рубежом — к ним граждане, пребывающие за пределами страны, могут обратиться, если хотят составить завещание.

  Составленные этим тремя субъектами завещания будут иметь юридические последствия. И наследование в случае, когда откроется наследство, будет осуществляться на основании этого завещания.

  Если же завещания не будет (или будет признано судом недействительным, или отменено завещателем), наследование будет осуществляться по закону. Наследники по закону и очередность их призвания к наследованию определены в Гражданском кодексе. Как правило, это родственники разных степеней родства. Первая очередь — супруг, дети, родители.

  3. Именно в течение шести месяцев, а не позже нужно обратиться за принятием наследства.

  — Частое, как ни странно, заблуждение: все знают о шестимесячном сроке, но думают, что за оформлением нужно обращаться по его истечении. На самом деле именно до истечения этого срока необходимо обратиться к нотариусу, он и дается для того, чтобы выявились все наследники, которые хотят принять наследство после умершего. А вот документ уже выдается после истечения шестимесячного срока.

  Кстати, сам нотариус не уведомляет наследников о том, что есть завещание. Если сообщение об этом пришло кому-то из родственников, это значит, что кто-то из наследников уже объявился у нотариуса и заявил о своем праве на наследство. К слову, тот, кто обратился за оформлением наследства, должен уведомить нотариуса о том, что кроме него могут быть еще и другие наследники, особенно те, которые могут претендовать на обязательную долю. Это, напомним, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети и нетрудоспособные родители, супруг.

  Новости по теме

  Обращение к Лукашенко от 640 семей: «Обещанных страховых выплат половина дольщиков не получила»

  «Терпимость — тоже пропаганда». В церковных лавках собирают подписи против демонстрации гомосексуализма

  Законодательство требует уплачивать государственную пошлину с продажи недвижимости, полученной по наследству, если та находилась в собственности нового владельца менее 3 лет (для имущества, завещанного членом семьи или близким родственником).

  Для остальных случаев минимальный срок владения недвижимостью, оставленной по наследству, составляет 5 лет. В противном случае при ее продаже также придется делать взнос в государственный бюджет.

  Причем срок начинает исчисляться не с момента принятия имущества в собственность, а со дня открытия наследства.

  Правда, в этом правиле имеются некоторые исключения, позволяющие либо полностью избежать уплаты сбора, либо значительно смягчить требования.

  1. В наследственные права в России можно вступить по истечении 6 месяцев со дня смерти. Если предыдущий наследник отказался от прав на наследство, у настоящего наследника к указанному сроку добавляется еще 3 месяца. Значит, документы можно оформить в течение 9 месяцев.
  2. Пропущенные сроки наследования по уважительной причине (болезнь, отсутствие в стране, длительная командировка, отсутствие информации), потенциальный наследник может восстановить, обратившись с иском в суд. Для этого отведен шестимесячный срок, наступающий после устранения уважительных причин пропуска.
  3. Каждый правопреемник имеет право обратиться в суд в течение 3 лет с момента, когда он узнал о смерти бывшего хозяина недвижимости.
  4. Крайний срок подачи иска в суд о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него, или свершения неправомерного действия в отношении его, составляет 10 лет со дня смерти наследодателя.

  Его сумма для резидентов РФ составляет 13% от общей стоимости продаваемой недвижимости. Оплачивается в территориальную налоговую инспекцию по месту жительства. Для нерезидентов сумма равна 30%. Владея собственностью более 5 лет после ее возникновения, налог можно не платить.

  Для принятия наследственной массы необходимо получить свидетельство о наследстве. За выдачу документа предусмотрена уплата госпошлины, сумма которой зависит от стоимости наследуемого имущества.

  Некоторые объекты освобождаются от уплаты государственной пошлины:

  • помещение, в котором проживали и продолжают жить правопреемники;
  • имущество, погибших при исполнении государственной службы;
  • несовершеннолетний собственник.

  Когда можно продать квартиру при вступлении в наследство

  1. Если пенсионер продает наследственное жилье, владея им более 3 лет после открытия наследства, он освобождается от уплаты налога.
  2. Несовершеннолетние граждане обязаны уплачивать налоги при продаже наследственного имущества, но за них оплату производят их родители или законные представители.
  3. В случае одновременной покупки, а затем продажи наследственной массы, находящееся в собственности менее 3 лет, гражданин обязан уплатить налог.

  Став наследником недвижимости, перед собственником встает вопрос о дальнейших действиях. Часто объект продается. Обойти острые углы при сделке купли-продажи полученной в наследство недвижимости, возможно, соблюдая все требования закона.

  Для начала надо понять, что такое наследство. Это имущество, являвшееся собственностью человека, а после смерти перешедшее во владение его родственникам или иным лицам.

  Данный переход возможен двумя способами:

  1. По завещанию в этом случае имущество может быть передано как родственникам, так и абсолютно чужим людям.
  2. Или по закону, законодательство предусматривает передачу наследства в порядке очереди которая образуется в связи с родственными узами наследодатели и приемников.

  В обоих случаях получение наследства происходит после обращения в нотариальную контору по месту проживания наследодателя. Нотариус открывает наследственное дело и в течении полугода происходит оформление собственности на нового владельца.

  В обоих случаях при приобретении наследственной жилплощади есть опасность в дальнейшем столкнуться с претензиями со стороны родственников скончавшегося наследодателя. Это происходит в тех случаях, когда в результате оформления наследства нарушаются их права. В некоторых случаях изощренные мошенники могут даже пойти на то чтоб подделать завещание.

  ВНИМАНИЕ !!! Продажа жилья может осуществлять по генеральной доверенности во всех этих ситуациях следует обратиться к нотариусу и юристу они помогут разобраться в том достоверны ли документы или нет. Пусть обращение к этим специалистам потребует некоторых дополнительных затрат, но обезопасить от крупных денежных потерь в дальнейшем.

  Некоторые страховые организации предлагают возможность застраховать сделку по приобретению унаследованной квартиры от возможных последствий, то есть в случае появления нежданных наследников расходы ложатся на страховщиков.

  В соответствии с законом существует наследственная очередь, которая выстраивается из людей имеющих кровную связь с покойным.

  Порядок зависит от того на сколько ближе узы, то есть от близких родственников к дальним. ГК РФ предусматривает 8 очередей:

  • наследники первой очереди — это супруги если в разводе, то не считаются, дети родные и приемные и родители;
  • к приемникам второй очереди относят братьев и сестер даже если у них только один родитель общий, а также бабушки и дедушки;
  • третьей считаются дядюшки и тетушки;
  • 4 и последующие очереди редко вступают в наследственные права так как обычно находят родных более близких по узам.

  Родственники приглашаются к наследованию по очередности, если отсутствуют претенденты впереди стоящей приглашают приемников из следующей очереди. Но бывают случаи, когда люди не знают о том, что стали наследниками или от них скрыли этот факт другие родственники.

  ВНИМАНИЕ !!! Получив наследство по закону, риски, что появятся еще наследники достаточно велики так, как нотариусы не занимаются поисками возможных претендентов на наследство.

  То есть после смерти наследодателя имущество может перейти к его ребенку от бывшей жены, но окажется, что помимо этого ребенка у него еще есть ребенок на стороне, от которого он не отказался и дал свою фамилию, что дает ему полное право претендовать на часть собственности покойного. Или муж и жена расстались, не развелись, супруг скончался, а она не знала, наследство досталось брату покойного, относящемуся ко второй очереди. Но через полгода объявилась наследница и потребовала свое имущество. Ситуации подобного рода может быть множество и каждая приведет к разбирательству в судебном порядке.

  
  

  Похожие записи:

  • Социальные льготы в Москве 2021
  • Норма дачных скважин в 2021 году
  • Образцы исковых заявлений вступление в наследство через суд образец