Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на ремонт квартир». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Передать дольщику квартиру надлежащего качества входит в обязанности девелопера. После передачи жилья обе стороны подписывают акт приемки-передачи. Директор департамента жилой недвижимости GORN Development Михаил Бузулуцкий рекомендует дольщику убедиться в том, что квартира и всё её оборудование соответствует требованиям, заявленным в проектной документации, нормам и регламенту, а лишь затем подписывать документ.
Директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская отмечает, что вместе с квартирой застройщик должен предоставить дольщику инструкцию по безопасной и правильной эксплуатации жилья со сроками службы и списком объектов, которые передает вместе с ним. В документе должно быть определено, какие дефекты и поломки оборудования подпадают под гарантию, говорит эксперт.
Застройщик должен выдать инструкцию по эксплуатации как самого жилья, так и всего оборудования, которое в нем находится – например, окон и радиаторов. Как заявил на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства Александр Сидоренко, заместитель генерального директора «Института развития строительной отрасли», как правило, к подготовке таких документов застройщики подходят формально – делают их в последний момент, а зачастую просто распечатывают стандартные, которые нашли в интернете. Однако именно по инструкции по эксплуатации определяются гарантийные обязательства девелопера: если квартира или оборудование эксплуатировалось не в соответствии с документом, жильцу откажут в гарантийном ремонте. Таким образом, несмотря на формальность таких инструкций, необходимо их тщательно изучить.
Согласно ФЗ-214, гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет. Это распространяется на несущие конструкции, целостность стен, фасада, стеклопакеты, кровлю и прочее. Что касается инженерного и технологического оборудования, срок гарантии составляет три года. К ним относятся системы отопления, вентиляции, электро-, водо- и газоснабжения, лифты, мусоропроводы и прочее. По желанию застройщики могут увеличить этот срок, но обычно они этого не делают.
Михаил Бузулуцкий сетует, что даже IKEA дает большую гарантию на приобретенный диван, чем застройщики – на строящееся из бетона и камня жилье. Многие эксперты уверены, что гарантийный срок на квартиры должен быть на порядок больше.
Важно отметить, что отсчет гарантийного срока начинается не со дня ввода дома в эксплуатацию, а с момента подписания сторонами акта приема-передачи. Таким образом, срок гарантии для разных жителей одного и того же дома будет истекать в разное время, если даты подписания актов не совпадают.
В январе этого года на рассмотрение Госдумы подали проект изменений в ФЗ-214, дополняющий список объектов, на которые распространяется гарантия, элементами благоустройства и внутренней отделки. Правда, в документе не уточнялось, что конкретно подразумевали новые пункты, к тому же, застройщики утверждали, что перечисленные объекты подпадали под гарантийное обслуживание и прежде.
Михаил Бузулуцкий отмечает, что под гарантию подпадают все элементы и конструкции новостройки и купленной в ней квартиры, даже если это не отражено в договоре. По словам директора департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлии Симановской, гарантийные обязательства девелопера распространяются на дефекты, которые связаны с качеством переданного дольщику жилья. К примеру, трещины стен, протекающая кровля, образование плесени, заледенение окон, поломки инженерного оборудования и прочее.
В законодательстве указаны случаи, не подпадающие под гарантийный ремонт. Это несоблюдение правил эксплуатации со стороны жильцов, естественный износ, неправильная установка и использование бытовых приборов и сантехники. Также гарантия не распространяется на вышедшие из строя элементы конструкции и оборудование, если дольщик принял их по акту без претензий. Однако этот пункт касается только видимых изначально дефектов. То есть если при подписании акта дольщика устроили стеклопакеты, но потом выяснилось, что окна промерзают, он может требовать от застройщика гарантийный ремонт. Также под гарантию не подпадают аварийные ситуации с инженерным оборудованием (водопровод, канализация, отопление и другие), которые возникли по вине жильцов.
Михаил Бузулуцкий говорит, что основной объем претензионной работы и рекламаций приходится на первый год после сдачи дома в эксплуатацию. В основном дольщики обнаруживают дефекты во внутренней части жилья, но активные и юридически грамотные жильцы жалуются не только на качество приобретенной квартиры, но и в случае ненадлежащего состояния придомовой территории или мест общего пользования.
По словам юриста девелоперской группы «Сити-XXI век» Василия Шарапова, выявив в квартире скрытые дефекты до истечения гарантийного срока, дольщик вправе направить застройщику претензию либо требовать устранения недостатков в судебном порядке. Обращаться в суд следует, если после получения претензии застройщик не устранит дефекты добровольно и за свой счет. Также у жильцов есть право обратиться с жалобой в Роспотребнадзор.
Девелоперы могут ссылаться на то, что дефекты возникли по вине управляющей компании (УК), которая не выполняла требования к эксплуатации. Поэтому специалисты советуют сначала подать заявку в УК, чтобы та собрала комиссию, обследовала жилье и провела экспертизу. Как говорит Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», обычно в состав комиссии входят представители УК, генерального подрядчика и технического заказчика. Если комиссия придет к заключению, что дефект подпадает под гарантийный случай, застройщик будет обязан его устранить. Эксперт рекомендует составить претензию к застройщику в двух экземплярах: один вручить под роспись представителей компании (либо отправить заказным письмом с описью вложения), а второй держать у себя.
По словам Натальи Шаталиной, гендиректора компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», как правило, застройщики устраняют недостатки достаточно быстро. Однако эксперт помнит и случаи судебных тяжб с привлечением экспертной комиссии. Как говорит Мария Кошеверская, гендиректор Фонда развития механизмов гражданского контроля, в большинстве случаев сторонам удается договориться в досудебном порядке.
Так или иначе, претензии необходимо оформлять в письменной форме, так как устные переговоры оказываются неэффективными. Приведем реальный пример. Покупательница квартиры в петербургском ЖК «Шлиссельбург» после заселения обнаружила существенные дефекты: продувание стеклопакетов и промерзание углов. Женщина обратилась в товарищество собственников жилья и к застройщику, квартиру даже осмотрел главный инженер и прораб. Но реальных действий никто не предпринимал. Затем жительница отправила письменную претензию, и в течение 10 дней застройщик устранил недостатки – провел изоляцию углов и во время летнего сезона заменил стеклопакеты.
Как правило, самостоятельные действия оказываются более эффективными. Часто жильцы новостроек общаются на форумах, обнаруживают общие недостатки и составляют коллективные претензии. К примеру, в 2013 году так поступили жильцы микрорайона Катюшки в Лобне. Один из них на форуме начал опрашивать соседей о найденных дефектах. Оказалось, что у многих промерзают окна, появляются щели в балконных дверях, мокнут и протекают углы. Жильцы пытались самостоятельно устранить эти недостатки, а также обращались в УК. Но удалось добиться лишь приезда мастера, который сверлил в углах отверстия и заполнял их пеной, добавляя, что это вполне нормально и «у других тоже так». Эффективность такого ремонта длилась максимум до наступления следующих холодов.
В итоге жители создали инициативную группу, чтобы вести переговоры с застройщиком и УК. Им посоветовали направить претензию в УК, чтобы та в свою очередь разобралась со строительной компанией. Жильцы обращались индивидуально, по испробованной стандартной схеме. В итоге многим починили окна, а некоторым даже заменили стеклопакеты, кроме того, альпинисты сделали изоляцию стен снаружи.
В большинстве случаев судебные споры решаются в пользу жильцов, поэтому застройщикам невыгодно доводить дело до суда. По этой причине официальные претензии оказываются эффективными. Однако часто застройщик создается под реализацию конкретного проекта. Как говорит Мария Кошеверская, таким способом стремятся избежать гарантийных обязательств. После ввода дома в эксплуатацию такая компания может прекратить свою деятельность. Последние поправки в ФЗ-214 призваны бороться с этим, прежде всего, за счет увеличения минимальной суммы уставного капитала, который на сегодняшний день составляет 2,5 миллиона рублей (для строительства объектов площадью не более 1,5 тысячи кв.м.). Максимальный размер уставного капитала равен 1,5 миллиарда рублей, если площадь проекта превышает 500 тысяч «квадратов». Когда речь идет о таких суммах, создавать фирмы-однодневки становится невыгодно.
Peмoнт cчитaют пo фикcиpoвaннoмy тapифy зa м2 — или пo плoщaди, c oтдeльными видaми paбoт.
Oцeнкa paбoт пo фикcиpoвaннoмy тapифy зa м2 нe бывaeт тoчнoй. Инoгдa peмoнтники пepeoцeнивaют paбoтy — зaкaзчик пepeплaчивaeт. Инoгдa нaoбopoт: зaнижaют цeнy, чтoбы пoлyчить зaкaз, a в пpoцecce peмoнтa тpeбyют дoплaт .
Лyчшe cчитaть paбoты пo плoщaди или oтдeльным paбoтaм. C caмoгo нaчaлa мacтepa пoнимaют oбъeм paбoт и мoгyт пpикинyть cpoк peмoнтa, a зaкaзчик — зa чтo нyжнo бyдeт плaтить.
Нeкoтopыe peмoнтники бepyт пpeдoплaтy зa paбoтy. Этo yдoбнo мacтepaм, нo oпacнo зaкaзчикaм: никтo нe гapaнтиpyeт, чтo пpopaб зaкoнчит peмoнт, a нe cбeжит c дeньгaми.
Ceйчac мнoгиe кoмпaнии и бpигaды бepyт oплaтy пo фaктy выпoлнeния paбoт. Taк зaкaзчикy cпoкoйнeй: дaжe ecли paбoтy нe выпoлнят или cдeлaют плoxo, oн ocтaнeтcя пpи дeньгax. Macтepaм тaк тoжe yдoбнee — xoзяин квapтиpы нe cтoит нaд дyшoй вecь дeнь, чтoбы пpoвepить иx paбoтy.
Peмoнтныe кoмпaнии oбычнo пpeдocтaвляют гapaнтию нa paбoтy. Этo нopмaльнo.
Maтepиaлы для peмoнтa квapтиpы пoкyпaют xoзяeвa квapтиpы или peмoнтники.
Нa пoeздки пo cтpoитeльным мaгaзинaм нyжнo выдeлить вpeмя. A eщe нepвы: ктo выбиpaл кoгдa-нибyдь oбoи c cyпpyгoм, тoт знaeт.
Xopoшo, кoгдa зaкaзчикaм пpeдocтaвляют oбa вapиaнтa.
Дo нaчaлa peмoнтa мacтepa дoлжны paccкaзaть зaкaзчикy, пo кaкoмy гpaфикy плaниpyют paбoтaть. Инaчe ecть pиcк, чтo пpoцecc зaтянeтcя нaдoлгo.
Пpocтoй вoпpoc, кoтopый пoкaзывaeт ypoвeнь paбoты мacтepoв.
Как добиться исполнения гарантийных обязательств по новостройкам
Oт инcтpyмeнтoв мacтepa зaвиcит кaчecтвo oтдeлки.
По окончании строительства покупателю должен быть передан объект, который отвечает всем нижеперечисленным параметрам:
- Принятый технический регламент.
- Установленные градостроительные акты.
- Предъявленный покупателю до совершения сделки проект от застройщика.
Объем работ, которые выполняет застройщик по гарантии, регламентируется ст. 7 ФЗ № 214.
К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.
Рассматриваемым законом застройщику вменяется обязанность, связанная с передачей дольщику объекта долевого строительства, отвечающей условиям ДДУ и другой документации (проектной, технической, градостроительной).
В противном случае, когда отступления от договора и обязательных требований документации становятся причиной ухудшения качества объекта и возникновения недостатков, делающих жилье непригодным для использования, дольщик вправе требовать от застройщика выполнения определенных действий.
В случае выявления повреждений следует как можно скорее направить претензию строительной компании. Документ составляется в простой письменной форме. В заявлении следует обязательно указать:
- ФИО заявителя, контактные данные;
- характер повреждений;
- срок устранения недостатков.
В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. Если вы затрудняетесь самостоятельно определить срок, рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.
Если вы подали претензию без указания срока, направьте повторный исправленный документ с указанием периода устранения недостатков. При отсутствии конкретной даты трудно будет доказать, что застройщик нарушил соглашение, а также рассчитать неустойку.
В конце претензии ставится дата и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче следует попросить сотрудника строительной компании поставить подпись на вашем варианте.
В случае, если представитель строительной компании отказывается принимать претензию, документ можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Обращение может быть подписано одним из жильцов, быть коллективным или направлено ТСЖ.
Очень важно при выявлении дефектов зафиксировать их на фото или видео. Фотографии и записи пригодятся в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно
Если строительная организация соглашается с претензионными требованиями, то проводится совместный осмотр дефектов и составляется акт с фиксацией недостатков.
В случае банкротства застройщика после передачи дома, претензии по дефектам следует предъявлять саморегулируемой организации, которая будет устранять недостатки.
В ситуации, когда застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов либо естественного износа, собственники жилья могут провести независимую экспертизу за свой счет. В случае, если экспертиза признает вину строительной компании, то понесенные затраты можно взыскать с застройщика.
Если строительная компания отказывается устранять, возникшие дефекты следующим шагом будет обращение в суд с исковым заявлением. Иск может быть также, как индивидуальный, так и сразу от нескольких жильцов.
Заявление подается в суд по месту нахождения (юридического адреса) застройщика. Документ пишется в свободной форме, при этом должен содержать в себе:
- наименование судебной инстанции;
- ФИО и контактные данные истца и наименование с реквизитами ответчика;
- указание на нарушенные права и интересы;
- нормативно-правовую базу;
- требования об устранении дефектов либо возмещении расходов, понесенных собственником при самостоятельном ремонте.
В конце заявления ставится дата и подпись. В приложении прикладываются: договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (при наличии), фотоснимки, чеки, сметы от фирм, которые занимались ремонтом и другие письменные доказательства.
Количество копий искового заявления и других документов должно совпадать с числом лиц, участвующих в деле.
Иск рассматривается судом в течение 2 месяцев. В случае несогласия с принятым решением возможно обжалование в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.
К сожалению, на сегодняшний день многие недостатки в результате строительных домов по долевому участию стало не редкость. Дольщики и законодатели прилагают немало усилий, по устранению препятствий и нарушений законодательства при долевом строительстве. Получается так, что на стадии строительства, застройщик, подрядчик, субподрябчик, предлагают немало условий для дольщика, что бы заключить договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, но многие усилия идут просто насмарку. И связано это не с законодательством, а не добропорядочностью застройщика.
В большинстве случаев при нарушении сроков сдачи дома, застройщик отсылает дольщиков к подрядчику, что бы снять с себя ответственность по закону, а подрядчик в свою очередь отсылает дольщиков обратно, к застройщику, ссылаясь на то, что именно застройщик ответственен за работы и постройку.
Нужно просто разобраться кто по нормам гражданского законодательства, ответственен за не вовремя сданный объект, застройщик или подрядчик и кто будет отвечать перед потребителем (дольщиком).
Деньги, сроки, договор: какие вопросы задать ремонтникам в первую очередь
Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).
Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.
Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.
Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».
Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.
Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.
Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:
| 1. | Устранения всех недостатков девелопером. |
| 2. | Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик. |
| 3. | Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. и закона о защите прав потребителей. |
| 4. | Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 . |
Подавляющее число конфликтов между дольщиками и застройщиками происходит на этапе передачи готовой квартиры в новостройке в руки покупателя. Именно в момент осмотра квартиры и оценки ее качества может отчетливо проявиться желание девелопера быстрее заселить объект, сэкономив при этом на отделке квартир и общественных помещений. В новостройках Петербурга регулярно встречаются квартиры с дефектами, и в связи с этим дольщикам необходимо знать свои права на гарантийный ремонт от застройщика.
Видимость дефектов зависит от типа выполненной отделки. Так, например, неровности стен, трещины в стяжке или даже плесень заметны невооруженным взглядом при черновой отделке, в то время как при полной отделке те же недостатки будут скрыты за обоями и линолеумом. Поэтому предчувствие новоселья омрачается фактом, что за уплаченные деньги покупатель по вине застройщика получает некачественный продукт. К счастью, гарантии качества устанавливаются не строительными компаниями, а законодательством Российской Федерации.
Если вы обозначили проблему, застройщик признал свою вину и согласился исправить недостатки, то он должен выполнить обещание в разумные сроки.
Законодательство РФ не установило определённых сроков на устранение дефектов, поэтому каждый случай индивидуален. Как правило, это 1-2 месяца, но может быть и больше.
Для установления реальных сроков, в которые можно устранить дефект, проводится сравнительный анализ таких услуг. Обычно ориентируются на средний срок, в рамках которого другие компании исправляют подобные дефекты.
- Письменная консультация
- Составление претензии
- Составление иска
- Составление договора
- Представительство в суде
- Защита прав потребителей
- Юридические услуги по трудовым спорам
- Юридические услуги по арбитражным спорам
- Юридические услуги по долевому строительству
- Юрист по страховым спорам-Автоюрист
- Юридические услуги при затоплении квартиры
- Проведение банкротства физического лица
- Кредитный юрист по долгам банку
- Возврат комиссий и страховок с банка
- Юрист по недвижимости
- Взыскание долга по расписке
Гарантия застройщика на многоквартирный дом действующий норматив
В вопросе устранения недоработок в жилых строениях важно определять, на что конкретно распространяется гарантия застройщика и какие моменты входят в его полномочия. Существует два правила, относительно вопроса ответственности. К ним относятся:
- Строительная компания отвечает только за дефекты капитального характера.
- После сдачи объекта в эксплуатацию, поддержанием внутреннего состояния объекта в удовлетворительном состоянии, занимается управляющая компания.
Гарантийное ручательство застройщика условно разделяется на два вида.
По договорам (долевого участия, паевого участия, договора-купли продажи)
При определении взаимоотношений между строителем и будущим жильцом заключается письменное соглашение, которое регламентирует права сторон, а также их обязанности. Договор долевого участия имеет отличия от соглашения паевого участия и купчей на квартиру, но к гарантийному обязательству девелопера перед собственником жилья это не имеет отношение.
В редакции договора прописываются общие требования закона о вопросе гарантии на объект, где градостроительные нормы и технический регламент имеют решающее значение. Механизм реализации этих пунктов следующий:
- При сдаче объекта владельцем производится осмотр на предмет обнаружения изъянов;
- Девелопером составляется передаточный акт;
- В случае отсутствия претензий со стороны собственника жилья, акт подписывается;
С момента подписания приёма-передачи начинает действовать срок гарантии, который фиксируется в документе после принятия объекта.
Стоит отметить разницу продолжительности ручательства застройщика перед собственниками в зависимости от способа заключения между ними договора. Различия закреплены законодательно и заключаются в следующем:
Основным законом, регулирующим взаимодействия дольщика и застройщика, является 214-ФЗ. Именно в нем прописаны и гарантийные сроки 3 – 5 лет.
Пайщики, воспользовавшиеся схемой приобретения по ЖСК, и заключившие договор паевого участия, могут рассчитывать на гарантированное устранение дефектов согласно положениям Гражданского кодекса. В этом случае срок ограничен двумя годами с момента приобретения.
Покупатель жилья, у которого квартира оформлена через договор купли-продажи, может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения. Об этом гласит ст. 756 Гражданского кодекса.
Гарантийный период исчисляется с того момента, когда акт приёма собственником жилища подписан. Даже если сдача дома состоялась, и он эксплуатируется уже какое-то время, на существующее правило отсчёта срока это не влияет. То есть претензия к застройщику может быть направлена каждым совладельцем МЖД в свои сроки.
Для справки! Если жилая недвижимость не эксплуатируется, и причиной этому является дефект, виной которого определён подрядчик, то течение гарантийного срока прерывается на все время устранения этих недостатков.
- Закон о защите прав потребителей:
- статья 18 — предпринимаемые гражданами шаги в случае приобретения товаров ненадлежащего качества;
- ст. 20 — правила устранения выявленных недостатков;
- ст. 23 — неустойка.
- Федеральный закон № 214 «О долевом строительстве», ст. 7 перечисляет гарантии, предусмотренные договором ДУ.
- Гражданский Кодекс РФ:
- ст. 469–478 — про качество товаров, гарантийные сроки, комплектность;
- ст. 722–724 — периоды обнаружения недостатков в работе подрядчика;
- ст. 754–757 — гарантии, сроки выявления недостатков в работе строительного подряда, ответственность.
Закон принуждает девелопера сдать новостройку в соответствии с действующими нормативами:
- договор долевого участия;
- проект строящегося здания;
- градостроительные, технические и инженерные нормы.
За нарушение установленных стандартов при возведении многоквартирного дома (МКД) застройщик должен отвечать в соответствии с законодательством, устранять проявившиеся недостатки собственными силами и за свой счет.
Не все дефекты можно обнаружить в процессе сдачи объекта. Пример: жилье покупали летом, а зимой выяснилось, что дом не отапливается, стены промерзают. Или через несколько месяцев после переезда перестал работать лифт, начала течь крыша. Если вина строительной компании очевидна, платить за ремонт будет она.
К сведению! Контрагент несет ответственность и за деятельность субподрядчиков. Это все компании, привлеченные застройщиком к строительным работам.
Клиенту должна быть передана техническая документация на жилое помещение. Она включает:
- правила безопасной эксплуатации;
- срок службы объекта;
- информация об элементах отделки;
- правила использования инженерно-технических систем и иных конструкций.
Важно! Нельзя подписывать документы приема-передачи жилого помещения, если имеются недостатки. Это будет означать, что дольщик со всем согласен. Девелопер не несет ответственности за явные дефекты, о которых клиент знал и не потребовал их устранения до подписания договора долевого участия (ДДУ).
Гарантия на ремонт квартиры по закону
Стоит учитывать, что на разные элементы здания и внутренние системы периоды гарантийной эксплуатации могут отличаться:
- кровельное покрытие — не менее 10 лет;
- трещины в стенах, дефекты фасадов и несущих конструкций — 5 лет;
- вентиляционные системы, отопление, электричество, водоснабжение, газовое оборудование, канализация — 3 года;
- межпанельные швы — 10 лет;
- отделка квартиры от застройщика — 5 лет.
Важно! Ответственность подрядчика за любой элемент жилого дома не может быть меньше периода, установленного технической документацией.
Закон о защите прав потребителей устанавливает общий период на ликвидацию недостатков товара продавцом. Он не должен превышать 45 дней. В случае с новостройками законодательство не оговаривает точное время, в течение которого дефект должен быть искоренен строительной организацией.
Есть только размытое понятие «Разумный срок». К каждому гарантийному случаю подходят индивидуально. В зависимости от сложности проводимых работ ремонт может продолжаться от нескольких дней до месяцев.
Чтобы не было недопонимания между дольщиками и строителями, сроки ремонта по гарантии оговариваются в ДДУ.
Товар, имеющий существенный недостаток, можно сдать продавцу. Некачественная продукция подразумевает возврат уплаченных за нее денег. Признаки существенного дефекта:
- после ремонта появляется вновь;
- ликвидировать невозможно;
- устранение обойдется дороже, чем стоит квартира.
Знайте! Вернуть жилплощадь в течение 2 недель просто потому, что разонравилась, не получится
Соблюдение различных правил и нормативов при строительстве обязательно. За их нарушение девелопер несет ответственность:
- административную (последствия средней тяжести);
- уголовную (тяжкие последствия вплоть до смертельных исходов);
- гражданско-правовую (штрафы, пени, неустойка, компенсация морального вреда).
Наказание накладывается на руководство и на непосредственно виновное лицо.
Гарантийные обязательства действуют на протяжении ограниченного промежутка времени. Минимальный гарантийный срок на квартиру в новостройке определяется в размере 5 лет. Но указанный гарантийный срок на объект долевого строительства предусмотрен только для конструкции новостройки. Для систем инженерных коммуникаций минимальный срок обслуживания составит 3 года.
Конкретный гарантийный срок на дом от застройщика определяется условиями ДДУ и может быть увеличен, в том числе и на отдельные конструктивные элементы.
Важно! Гарантия на конструкцию крыши устанавливается в пределах 10-летнего срока. Начало его течения, если иное не определено договором, определяется датой подписания акта приемки объекта или иного документального оформления приемки-передачи жилья.
На что распространяются гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома
Гарантия качества покрывает только те дефекты и недостатки, которые возникли по вине застройщика, при условии, что гарантийный срок на новостройку продолжает на момент их выявления действовать.
Согласно п. 7 ст. 7 ФЗ № 214, гарантия застройщика на многоквартирный дом не покрывает неисправностей, возникших по причине:
- нормального износа дома, элементов отделки, систем инженерных коммуникаций, иный конструктивных и прочих элементов новостройки;
- нарушений нормативов и иных обязательных требований эксплуатации объекта;
- некачественного ремонта дома или его частей и элементов, проведенного самими жильцами или управляющей компанией;
- нарушения условий проживания, а также эксплуатации конструктивных частей новостройки;
- не связанной с деятельностью строительной компании, в связи со стихийным бедствием или техногенной катастрофой.
В случае выявления дефектов в течение 5-летнего гарантийного срока, согласно п. 6 ст. 7 ФЗ № 214, в первую очередь дольщику рекомендуется направить в строительную компанию письменное требование — претензию — об их устранении в срок.
Если ответа на претензию не последовало либо требования удовлетворяются частично, либо дольщику было отказано, он имеет право направить иск в суд с аналогичным требованием.
Помимо требования по устранению дефекта, если установленный дольщиком разумный срок для устранения указанного дефекта пропущен, гарантия на новостройку по закону дает право требовать взыскания с застройщика неустойки.
Она рассчитывается в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка либо от стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты не допускают проживания в квартире — п. 8 ст. 7 ФЗ № 214.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
Положения ГК РФ предписывают, что срок гарантии на ремонтно-строительные работы по нормативным документам имеет не меньшую юридическую силу, чем закон. То есть, если в договоре указаны соответствующие рамки, то в первую очередь следует придерживаться данных нормативов.
При этом предписывается, что если гарантийный период на ремонтные или строительные работы по договору составляет меньшее время, чем два и пять лет соответственно — то обращаться следует к нормам Гражданского кодекса. Если же указывается больший отрезок времени, то положение такого нормативного документа имеет больший приоритет.
Гарантии на определенные виды строительных или ремонтных работ устанавливаются в зависимости от их сложности. Учитываются также и эксплуатационные характеристики.
Однако установленный законом минимум для ремонта в 24 месяца и для строительства в 60 месяцев не может быть уменьшен.
То есть, если был произведен ремонт, договор заключен не был, а на словах подрядчик гарантирует только год отличной службы — заказчик все равно сможет обратиться за устранением дефектов в течение двух лет.
Однако необходимо понимать, что обнаруженный недостаток должен носить производственный характер. Если он произошел вследствие износа при нормальной эксплуатации, из-за неправильного обращения со стороны заказчика или других нарушений — исполнитель вправе отказать в гарантийном обслуживании.
В этой ситуации может понадобиться проведение независимой экспертизы, нередко и за счет заказчика. Если она выявит качественные дефекты в строительстве или ремонте, то по закону ответственность за их устранение ляжет на исполнителя. В этом случае заказчик также может потребовать возмещение ущерба, если он был. Оплата услуг эксперта производится в данной ситуации за счет подрядчика.
Исполнитель строительных работ обязуется по закону добросовестно выполнить заказ в сроки, оговорённые сторонами сделки. Это подразумевает осуществление качественного монтажа, применение соответствующих материалов и соблюдение структуры конструкции.
Законодательство РФ также предусматривает установление на строительные работы гарантийного срока, речь о котором пойдёт в данной статье.
Закон о гарантии на строительные работы: виды гарантии и обязанности застройщика
Рамки гарантийного срока на выполненные строительные работы регулируются Гражданским кодексом РФ и положениями Закона «О защите прав потребителей» (последний контролирует приём и предъявление претензий к некачественной работе строителей, если клиентом выступал гражданин, оформивший заказ для личных нужд).
Гарантийный срок на строительные работы по закону распространяется на любые возводимые постройки, например, на многоквартирные или частные дома, строения хозяйственного назначения и т. д. Кроме этого, гарантия предусмотрена на проектные и кровельные работы.
В последнем случае гарантийный период на качество кровли может колебаться от двух до десяти лет. Стороны вправе установить собственные временные рамки.
Проектные работы также имеют срок гарантии, равный двум годам, если иное не предусмотрено договорённостью сторон.
Стоит помнить, что через пять лет после сдачи объекта в эксплуатацию с подрядчика снимается ответственность за качество осуществлённых им работ. Исключение составляют расширенные сроки гарантии, предусмотренные договором или соглашением сторон.
Подрядчик обязан уведомлять заказчика о возникновении проблем в ходе осуществления строительства, согласно 716 статье ГК РФ. Чтобы избежать возникновения брака или исправить дефект до сдачи объекта в эксплуатацию, строительные работы могут быть приостановлены.
Основанием для временного прекращения строительства выступает:
- поступление распоряжения от заказчика;
- получение исполнителем некачественных материалов;
- выход из строя строительного оборудования;
- иные причины, способные оказать негативное влияние на качество работы.
Период ответственности застройщика установлен в законопроекте «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Положения юридического документа определяют необходимость заключения контракта, в котором подробно расписывают весь строительный процесс, а также устанавливают период завершения работ. Документ имеет юридическую силу, поскольку в нем обязательно ставят росписи обе стороны. В нем должна содержаться следующая информация:
- подробное определение объекта строительства (либо монтажных работ);
- требования для сдачи объекта;
- период, в течение которого работы должны быть завершены;
- стоимость работ;
- варианты перечисления средств (если оплата происходит в рассрочку);
- гарантийный период.
Если в договоре указаны все перечисленные пункты и документ оформлен по всем правилам, он имеет юридическую силу. Окончательная стоимость жилого объекта зависит от того, сдается ли сооружение в положенный период. Если сроки сорваны, то застройщик должен снизить цену или вернуть клиенту всю сумму.
Ответственность застройщика по ремонту крыши зависит от того, в течение какого периода действует гарантия на используемые материалы, а также от работ по монтажу кровли. Чаще всего обе гарантии соединяют и устанавливают положенный период ответственности.
Наиболее весомым фактором в определении срока гарантии является качество кровельных материалов. Если используются устойчивые к деформации и коррозии элементы, то гарантийный период может достигать 15, а в некоторых случаях и 50 лет. Но при невыполнении эксплуатационных норм гарантия перестает действовать.
Проблемы, связанные с неисправностями крыши, чаще всего возникают либо из-за использования некачественных материалов, либо из-за несоблюдения правил монтажа.
Если применяются элементы, которые не должны сочетаться друг с другом, это приводит к деформации кровли.
Иногда клиент сам требует использовать именно такие материалы, но в этом случае ответственность за возникновение неисправностей будет лежать только на нем. При выходе из строя отдельных деталей гарантия действовать не будет.
Что касается гарантийных случаев, организация обязана либо вернуть средства, затраченные на монтаж крыши, либо бесплатно устранить дефекты. Покупателю требуется оформить претензию в компанию, которая занималась установкой кровли.
Читать так же: Признание сделки недействительной
Гарантийный срок на ремонтные работы по закону
Гарантийное письмо о выполнении обязательств по договору о строительных работах является необязательным нормативным документом. В нем указываются сроки выполнения и в случае их несоответствия договорным, оговариваются причины данной ситуации.
Такое письмо направляется заказчику как по инициативе подрядчика, так и по запросу.
То есть, если со стороны первого был подан документ на предоставление информации по строительным работам и срокам гарантии, то составляется такой образец гарантийного письма.
Следует учитывать, что представленная в нем информация по закону является правовой. Она может быть использована как свидетельский документ обеими сторонами. А потому наличие такого письма о выполнении строительных работ по гарантии свидетельствует о добросовестности и ответственности исполнителя.
Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): (2 5,00 из 5)
Загрузка…
Срок гарантии чаще всего обговаривается в подрядном договоре. Но и в его составлении случаются огрехи. При условии, что срок гарантии на работу строителей не обговаривался заранее, это не означает, что его нет совсем.
Несколько статей Гражданского Кодекса обращаются к этой тематике. Срок в пять лет устанавливает статья под № 756, но условия соглашения будут иметь первостепенное значение.
Далее, статья № 724 рассказывает о сроках, в течении которых необходимо найти огрехи недобросовестных подрядчиков:
- если гарантия не обговаривалась, претензии по результатам работ можно предъявить, при условии обнаружения недостатков в первые двадцать четыре месяца после сдачи объекта заказчиком;
- гарантия вступает в силу после того, как заказчик принял готовый объект или должен был принять его;
- если в договоре прописан срок гарантии и он меньше двух лет, заказчик может обратиться с претензией к застройщику, после истечения гарантии на выполненные работы. Но ему придется доказывать, что недостатки были обнаружены впоследствии эксплуатации здания, но возникли они до того, как объект был сдан.
Основная мысль из этих статей вытекает следующая – если брак в работе подрядчика удалось обнаружить в течение гарантии и при этом доказать, что в причинении ущерба имеется его вина, исправлять все придется ему и за свой счет.
Заказчик также может заявить свои требования на компенсацию физического, имущественного и/или морального вреда. Организация, занимающаяся строительством, имеет право дать отказ в выполнении требований заказчика.
Но при этом он должен будет объективно обосновать свою непричастность. Очень часто подобные разногласия можно решить только в судебном порядке с привлечением в качестве эксперта независимой экспертизы строительства.
Как работает независимая экспертиза, вы можете посмотреть в статье на нашем сайте. Или проконсультироваться у дежурного консультанта интернет – портала «ПравПотребитель».
Строительная организация может дать гарантии по следующим пунктам:
- выполнение всего объема работы добросовестно и в соответствии с требованиями к качеству и надежности в сфере строительства;
- правильность сбора, монтажа и крепежа отдельных конструкций;
- выбор только качественных материалов для использования строительства заказанного объекта.
Правила исполнения гарантийных обязательств при строительстве нового многоквартирного дома регулирует не только гражданско-правовой институт. На подмогу Кодексу приходит федеральный закон, регулирующий участие дольщиков в возведении новостроек.
В этом случае, если иное не прописано в условиях договора о подряде, срок гарантии составляет пять лет и исчисляется он с момента подписания акта о приеме квартиры первым жителем многоквартирного дома. На частные дома обычно устанавливают гарантийный срок не больше трех лет.
Качество проектных работ можно будет оценить в течение двух лет. Гарантирование кровельных работ варьируется в промежутке от двух до десяти лет, в зависимости от используемых материалов.
По прошествии пятилетнего срока после сдачи всего объекта в целом со строителей снимается ответственность за качество (за исключением отдельных частей постройки, например, кровли).
Вообще, после того, как заказчик подписал акт приемки – передачи и указал, что претензий к застройщику не имеет, доказать его халатность достаточно сложно. А иногда просто невозможно.
Поэтому, прежде, чем подписывать какие – либо бумаги необходимо проконсультироваться со специалистами.
Центральный акт — Гражданский кодекс РФ. Возведение жилья на практике реализуется в виде строительного подряда и предусматривает жесткое регулирование качества работ. В ст. 754 ГК РФ устанавливается общая ответственность подрядчика за любые отступления от норм технической документации.
Важно! Градостроительный кодекс более специфичен и узконаправлен, регулирует правила проектирования и строительства, но не указывает меры воздействия. Вопрос гарантии решается именно в ГК РФ.
Гарантия на новую квартиру: на что может рассчитывать покупатель
По логике закона, монтажные мероприятия относятся к подвиду строительных (общее название — строительно-монтажные работы). Этот вывод можно сделать на основании п. 2 ст. 740 ГК РФ, где указано: монтаж подпадает под понятие иных строительных действий. Таким образом, применимы те же самые отрезки (24 месяца — минимум, 5 лет — максимум).
На практике монтаж — это установка нового оборудования и иных конструкций (к примеру, кровли), образующих более общий объект (к примеру, квартиры).
Основной закон, регулирующий взаимодействия дольщика и застройщика, – 214-ФЗ. В нем прописаны и гарантийные сроки новостройки. Так, 3 года предоставляется на выявление дефектов инженерного и технологического оборудования:
· Вентиляции
· Лифтов
· Системы отопления
· Водо-, газо- и электроснабжение
Еще больше – пять лет гарантии распространяется на конструктив здания. В течение этого срока можно выявить следующие недочеты:
· дефекты стен
· фасадов
· несущих конструкций
· стеклопакетов
Безусловно, покупатели жилья по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ защищены максимально. Если в договоре долевого участия не прописан гарантийный срок, такой документ считается недействительным. Однако и пайщики кооперативов, купивших квартиру по схеме ЖСК, также могут рассчитывать на устранения дефектов по гарантии. Согласно положениям закона «О защите прав потребителя», покупатель может предъявить претензии по качеству товара в течение двух лет с момента его приобретения. А ст. 756 Гражданского кодекса гласит, что покупатель может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения.
Важный момент: гарантийный срок исчисляется с момента подписания Акта приемки-передачи квартиры, даже если дом построен и эксплуатируется уже несколько лет. У каждого жильца дома свои сроки для предъявления претензий застройщику.
Однако не всякий выявленный дефект относится к гарантийному случаю. Таковым не являются следующие ситуации:
· Имеет место естественный износ, состаривание материалов, зависящие от срока эксплуатации здания
· Дефект появился вследствие неправильной эксплуатации помещений и имущества
· Не соблюдались правила использования электроприборов и сантехники, что стало причиной дефекта
· Собственники сами виноваты в поломке систем, обеспечивающих их жизнедеятельность (коммуникации, канализация, внутренние водостоки, система отопления)
· Приобретенная квартира использовалась не по назначению
Шансы доказать плохое качество строительства понижаются, если собственник уже успел сделать ремонт, и практически близки к нулю, если была выполнена перепланировка, которая, к тому же, не узаконена.
Еще один неприятный момент: даже если удастся доказать, что случай гарантийный, если строительная компания – банкрот, то получить с нее хоть что-нибудь будет невозможно. Поэтому важно на начальном этапе покупки квартиры правильно подойти к выбору застройщика.
- ремонт под ключ квартир – широкая база мастеров по ремонту
- ремонт под ключ квартир от 1500 рублей/кв.м.
Ищите ремонт под ключ квартир в Москве? Воспользуйтесь Стройпортал.ру и найдите лучшее предложение на рынке. Фильтры нашего каталога помогут вам не только купить ремонт под ключ квартир в Москве, но и найти лучшую цену, согласовать условия доставки. Наши формы связи позволят Вам в считанные секунды связаться с потенциальным поставщиком. Используйте возможности Стройпортал.ру, это просто и выгодно!
Все строительные услуги (строительство зданий и сооружений, ремонт, реконструкция) предоставляются на основании заключаемого договора подряда.
Их нормативно-правовая база следующая.
- Гражданский кодекс РФ (статьи 722, 753, 755—756). Это основополагающий нормативный акт, который устанавливает понятие договора подряда, а также содержит в себе нормы обязательной гарантии на строительные работы.
- Постановление Правительства РФ под номером 812 датируемое 14.08.1993 годом, про порядок и основные положения заключения договоров подряда на сооружение, ремонт, реконструкцию объектов для государственных и Федеральных нужд. В данном правовом акте содержатся обязательные требования гарантии на все строительные объекты, сооруженные для государственных нужд.
- Постановление Государственного комитета статистики РФ под номером 100 от 11.11.1999 года. Этот правовой акт регулирует порядок составления документов и претензий при выявлении недостатков при принятии объектов строительства и их эксплуатации.
- Федеральный Закон о защите прав потребителей, который защищает физических лиц, как заказчиков различных строительных услуг у индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
Внимание
На основании норм ГК РФ, соглашение о подряде должно быть составлено в письменном виде, с указанием гарантийных обязательств подрядчика.
Договор подряда заключается между организациями на исполнение определённойработы (строительство жилого дома, ремонт крыши, монтаж сайдинга и т.д.). Согласно ему, исполнитель обязуется качественно сделать её, а заказчик произвести оплату своевременно.
Бывают ситуации, когда во время исполнения условий договора умышленно портится оборудование, нецелесообразно расходуются дорогостоящие материалы, предоставляется некачественный результат работы и т.д. Чтобы избежать неоправданных расходов в своей деятельности, участники сделки наделяют друг друга обязанностями возмещения убытков одному из них, которые произошли по вине другого.Договор с подрядчиком не включает социальные гарантии (отпуск, больничный).
- № 721 – итог работ должен точно соответствовать качеству, оговорённому в договоре. Юридические фирмымогут выполнить еёвыше этого уровня, но не ниже;
- № 722 – в соглашении обязательно долженбыть прописан гарантийный срок на работы по договору подряда, во время которого их свойства не должны ухудшаться;
- № 723 – если подрядчик сделал работу, результат которой оказался непригодным, он обязан бесплатно устранить все нарушения или уменьшить сумму своего вознаграждения. При отказе от исправления недостатков, заказчик имеет полное право на расторжениедоговора;
- № 724 – подрядчик должен произвести ремонт либо заново выполнить работу, если обнаружились поломки и недочёты в гарантийный срок. В случаеневключения его в гарантийные обязательства по договору строительного подряда, по закону он составляет 2 года;
- № 725 – исковая давность ограничена одним годом. Отсчёт принято начинать с момента принятия всего комплекса работ. Если подрядчиком производился ремонт – то срок отсчитывается со дня заявления о поломке;
Существует ГОСТ В 15.306-79, согласно которому в договоре обязательнаполная информация о фирме-подрядчике, качественном уровне работ, времени предоставления гарантии и т.д.