Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выкуп арендованного сельхоз земельного участка в собственность 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру ещё называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
К ним относятся:
- Гражданин, у которого в аренде земельный участок и на нём зарегистрирован как минимум объект незавершённого строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
Добавим, информацию, касающуюся НКО.
Когда участок земли, арендуемый некоммерческой организацией (НКО) в составе территории комплексного освоения, планируется выделить под ИЖС, то в случае разделения площади на отдельные участки под ИЖС, правом их последующего выкупа без торгов обладает любой член НКО.
Как перевести земельный участок из аренды в собственность в 2021 году
Часто от читателей интернет-журнала «Недвижимость, земля и право» поступают обращения с вопросом: «Если дом в собственности, а земля в аренде как оформить право собственности на участок?»
Владелец дома, размещённого на арендуемом наделе, законодательно наделен правом выкупа этого надела. Главным критерием перевода земельного участка из разряда, арендуемого в личное пользование, выступает наличие официального оформления строения.
Земли с построенным на них домом могут быть выкуплены владельцем дома при соблюдении следующих условий:
- Дом (строение, сооружение) оформлен официально в собственность и вместе с землёй находится в длительном пользовании
- Дом используется для постоянного проживания арендатора земельного участка
- Обладатель арендуемого участка наделен законным правом их неограниченного пользования
Наличие вышеизложенных оснований предоставляет владельцу дома вполне законное право на основании собственного решения самостоятельно начать выполнение процедуры выкупа арендуемого земельного участка.
Инициирование выкупа арендуемого земельного участка начинается с подготовки обращения в подразделение муниципалитета, курирующее территорию, на которой арендуется земельный участок.
В муниципалитете обязаны уведомить просителя о наличии или отсутствии кадастрового дела на запрашиваемые сотки и о существовании (отсутствии) обременений на них.
В обращении целесообразно указать основание для выкупа и право первоочередной покупки (при его наличии). При отсутствии обременений далее осуществляется сбор документов для выкупа арендуемого участка земли.
Подготовка выкупа земельного участка состоит в сборе документов, подтверждающих не только желание приобрести арендуемый кусок земли, но наличие законных условий, обеспечивающих возможность удовлетворить это желание.
К таким условиям относится подтверждение того, что именно этот участок находится в вашей аренде, а также место его расположения, имеет ли он установленные границы и пр.
Для выкупа арендуемого участка земли готовится следующий пакет документов:
- Обращение на имя на главы муниципалитета в виде письменного заявления о желании выкупить арендуемые земельные сотки.
- Паспорт гражданина и его ИНН (покупка планируется частным лицом). Если обращается юридическое лицо, то прилагаются уставные документы и выписка из приказа о назначении его руководителя.
- Документ, подтверждающий легитимность использования участка земли заявителем.
- Кадастровый паспорт, определяющий место размещения участка земли, официально установленные его границы, а также кадастровую стоимость.
- Акт независимой оценки цены арендуемого земельного надела в текущем году.
- Технический план участка или акт его обследования с технической документацией на дом, постройки и сооружения, возведённые на нём.
- «Свежая» выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии ограничений оборота на арендуемые сотки (арест, заложение в банк и др.).
Когда будет всё подготовлено, следует задуматься, какую сумму необходимо будет внести для выкупа заветного земельного надела. Приведём краткое описание возможной стоимости выкупа арендованных земель.
Плата за аренду участка земли независимо от его размера выставляется муниципалитетами в виде определённого процента от их кадастровой стоимости либо путём применения кратного размера ставки земельного налога.
Конкретные величины рассчитывается в каждой местности с учётом её территориальных особенностей.
В мегаполисах с проживанием свыше 3 млн человек (Москва и Санкт – Петербург) участок земли можно выкупить за сумму, составляющую до 20% от кадастровой цены (Москва – 20%, Санкт – Петербург – 19,5%).
В крупных городах численностью от 500 тыс. до 3 млн человек сумма выкупа арендуемого участка составляет от 7,5 до 24% его кадастровой стоимости (от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога, размер которого равен 1,5% кадастровой стоимости).
В небольших поселениях с населением до 500 тыс. человек выкуп обойдётся от двух до десятикратного размера ставки земельного налога.
В Московской области для выкупа арендуемых участков применяется десятикратная ставка земельного налога.
Участки земли, арендуемые в сельских и поселковых муниципальных образованиях, можно выкупить за сумму, не превышающую 3% от их кадастровой стоимости.
Минимальная стоимость земельного участка, находящегося в федеральном владении, составляет 2,5% от его кадастровой цены. Такой же процент используется при приобретении юридическими лицами территорий, выделенных в аренду для организации дачного товарищества.
На практике существование права на выкуп арендуемого участка и наличие требуемого объёма финансовых средств не всегда обеспечивают реальную возможность приобретения желаемого кусочка земли. Есть законодательные ограничения, по которым выкуп просто невозможен.
Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.
Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):
- Арендуемый участок внесён в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
- Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
- Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
- Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
- Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России
Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.
Собранные в неполном объёме документы, использование при их заполнении недостоверных данных либо сведений с ошибками заведомо приведёт к отказу в совершении выкупа арендуемого участка земли.
Отказ в свою очередь будет сопровождаться невозвратными денежными средствами (выплаченная госпошлина не возвращается), а также возможными нервными потрясениями. Ведь когда что-то не получилось, это всегда неприятно. В связи с этим будьте внимательны, делая первые шаги.
Раньше в статье 22 ЗК РФ был пункт 8, предусматривающий, что если после окончания договора аренды владелец земли сразу выставляет его на продажу, то бывший арендатор будет рассматриваться как покупатель с преимущественным правом. Ему не могли отказать в сделке в пользу другого физического или юридического лица, сделавшего аналогичное предложение. Сейчас этот пункт Земельного кодекса не действует, так как утратил силу с 1 марта 2015 года.
Передача в собственность из аренды отличается от стандартной сделки купли-продажи. Процедура осуществляется по схеме:
- заключение договора или доп. соглашения с указанием права последующего выкупа земли.
- соблюдение всех условий арендного договора.
- подписание акта о закрытии сделки (об отсутствии взаимных претензий).
- подписание договора о передаче прав владения на участок на основании выкупа из аренды.
- проведение государственной регистрации перехода права собственности.
Преимущественное право не возникнет, если арендатор нарушил режим пользования земли. Например, на участках сельхозназначения запрещено строить промышленные объекты или ИЖС. Если факт такого нарушения подтвердится, в покупке участка с преимуществом будет отказано.
Стоимость выкупа сельхоз земли не обязательно должна быть согласована на момент подписания договора аренды (она указывается в документе по желанию сторон). В тексте бланка должно присутствовать само условие о выкупе, а вопрос о цене может быть отложен для последующего согласования.
Что касается времени, когда можно провести выкуп арендованного земельного участка, то его лучше сразу оговорить, чтобы избежать конфликтных ситуаций. Срок для внесения выкупной цены должен соответствовать общим правилам статей 190-194 Гражданского кодекса, то есть определяться точными календарными датами или событиями (например, моментом перечисления оговоренной суммы).
Из аренды земельный участок может быть передан сразу нескольким собственникам. Но в этом случае возникает необходимость согласования зон, который будут переданы в доли каждому совладельцу. Такие моменты должно быть четко указано в договоре или доп. соглашении.
В некоторых случаях выкуп арендованного земельного участка провести не получится из-за ограничений действующего закона. Например, эта сделка невозможна, если государственный надел был передан в аренду по заявлению без торгов льготным категориям, перечисленным в п. 5 ст. 10 Федерального закона №101-ФЗ.
Что касается строгих мораториев, то в отдельных субъектах по России действуют региональные запреты на земельное использование. Например, нельзя продавать государственные наделы в регионах с высококачественными плодородными землями (Алтайском, Ставропольском, Краснодарском крае и пр.). Для иностранных компаний и граждан допускается только аренда сельскохозяйственных земель на срок до 49 лет без права последующего выкупа. Иностранцы могут быть только совладельцами этих участков, если инвестируют деньги под объекты российского бизнеса.
Процедура переоформления прав на землю из аренды в собственность требует соблюдения множества правил. Важно не только проверить, что закон допускает обычный или срочный выкуп сельхоз земель, но и корректно оформить все документы и зарегистрировать их. Чтобы ускорить процесс и точно избежать всех ошибок, рекомендуем обратиться к юристу.
Бесплатно оформить правомочия собственности в отношении арендованного надела получится, если соблюдены определенные условия.
К ним отнесены:
- участок предоставлен организации с целью ведения хозяйства;
- наличие не менее трех детей в семействе.
В случае с организацией участок должен предоставляться на период не менее 6 лет, при этом 5 лет из них уже прошли. Основанием использования в этой ситуации становится безвозмездное использование. На участке должно вестись хозяйство или возводиться жилое строение. Часто при использовании указанного основания земельный надел предоставляется гражданину, который трудиться в муниципальном органе.
Говоря о наличии у семейства статуса многодетных, стоит отметить, что по этому основанию не потребуется вносить выкупную стоимость при получении участка в собственность. Важным моментом выступает то, что указанная возможность может быть использована гражданами один раз.
Рассматриваемый процесс довольно сложный и продолжительный. Использовать его необходимо в строгой последовательности действий:
- изначально в администрацию муниципалитета направляется заявление;
- происходит заключение соглашения, где прописаны сведения относительно уплаты авансового платежа;
- проводится оценивание надела (устанавливается стоимость, отраженная в кадастре);
- если заявка одобрена – происходит оформление кадастровой документации;
- реализуется съемка топографической направленности;
- собираются документы и подаются в администрацию.
ВНИМАНИЕ !!! Если сотрудники административного органа принимают положительное решение – происходит подготовка бумаг. Соглашение заключается при посещении нотариальной конторы. Далее потребуется составить государственный акт на участок, который предназначен для выкупа. Регистрация производится при обращении в соответствующую инстанцию.
Оплатой перечисленных действий занимается гражданин, который желает получить правомочия собственности на участок. В среднем на оформление бумаг уходит порядка 5-9 месяцев.
Для получения статуса собственника в отношении определенного земельного надела, потребуется собрать определенный пакет документации.
В него входит:
- арендное соглашение (действующее);
- акты, принятые государственными органами (при наличии таковых);
- документация право устанавливающего значения;
- технические акты;
- кадастровые планы;
- выписка, сделанная из ЕГРН;
- акт, посредством которого удостоверяется личность будущего собственника.
Перечисленные бумаги необходимо направить для рассмотрения в районную администрацию. В законе отражен срок, в течение которого принимается решение. Он равен двум неделям. В данном случае необходимо учитывать границы участка. Если нет кадастровой документации, то потребуется провести соответствующие процедуры. Для этого обращаются к инженерам.
ВНИМАНИЕ !!! Завершающей стадией становится посещение регистрирующего органа и передача специалисту документации. Изначально нужно внести государственный сбор. Сумма отражена в НК.
Когда указанные действия реализованы, гражданину выдается выписка, сделанная из ЕГРН. В ней прописаны данные владельца надела.
Этот вариант используется в ситуации, когда не получится применить безвозмездное оформление в собственность участка. К примеру, это происходит, если ранее гражданин использовал возможность оформления земли на безвозмездном основании. В этом случае обязательным требованием становится наличие строений на конкретном наделе. Важным моментом выступает то, что гражданину требуется внимательно ознакомиться с положениями составляемого соглашения. В документе могут прописать, что в последующем надел нужно выкупить.
Часто в собственности муниципальных органов имеются наделы, которые предназначены для строительства жилых помещений. Такой надел удастся получить в собственность, если на нем возведен дом. Кроме того, учитывается, чтобы участок применялся согласно установленному назначению. С указанной целью гражданин получает разрешение относительно проведения строительных работ, возводит помещение и оформляет правомочия на него. После получения документации на строение, получится направить заявление на рассмотрение сотрудниками местной администрации.
Указанная сделка выгодна для граждан. Это связано с тем, что стоимость равна порядка 3 процентов от цены, отраженной в кадастре. Если же земля приобретается у собственника, то стоимость устанавливается исходя из рыночных цен. При предоставлении участка должны соблюдаться определенные требования. В частности, учитывается, что человек не имеет прав на другой участок. Сюда относятся земли, предназначенные для ведения строительных работ или ЛПХ. Указывают на то, что такой надел не должен находиться ранее во владении лица.
ВНИМАНИЕ !!! Претендент должен иметь регистрацию в муниципалитете, из собственности которого выделяется надел. К моменту подачи заявления срок прописки составляет не менее пяти лет. Лицо вправе проживать в доме, но не быть собственником.
Допускается, что заявитель относится к категории молодых специалистов. Это говорит о том, что он переехал в конкретную местность для работы в сфере образования или медицины. Кроме того, могут учитываться и работы в другом направлении.
- Наследственное право
- Кто может оспорить завещание на квартиру?
- Наследование предприятия, ООО, ИП
- Стоимость оформления наследства у нотариуса
- Плюсы и минусы завещания на квартиру
- Как делится наследство после смерти мужа между женой и детьми?
- Порядок установления родства при наследовании
- Порядок оформления наследственных прав за границей
- Имеют ли пенсионеры право на обязательную долю в наследстве?
- Можно ли оформить наследство по доверенности
- Порядок вступления в наследство, если наследников несколько
Земельные юристы нашей компании оказывают услуги по выкупу земель сельхозназначения из аренды в собственность от лица заказчика. Многие граждане вынуждены пользоваться арендованными участками, ввиду неспособности приобрести земельный надел в собственность. Согласно земельному праву, все граждане обладают правом выкупа арендованных участков. За исключением определенных случаев, выкуп земель сельхозназначения из аренды в личное владение может производиться в рассрочку.
Во время действия договора аренды приостанавливается проект распределения земель. Поэтому перед тем, как приступить к осуществлению сделки по купле земли, необходимо обратиться в местный муниципалитет с целью получения документов, подтверждающих право владельца на пользование с/х землей. Лишь после этого мероприятия можно переходить непосредственно к составлению сделки купли-продажи с правом регистрации надела.
Согласно земельному законодательству, арендатор имеет первоочередное право на выкуп земли у арендодателя, если в договоре аренды нет пункта о запрете проведения подобных операций. Также доводом в пользу покупки арендатором земли является наличие собственных построек, возведенных на арендуемой земле.
Все постройки, находящиеся на арендованном участке, должны быть зарегистрированы на имя покупателя. Для регистрации потребуется произвести следующие операции:
- Предоставить заявление на оформление технического паспорта;
- Создать проект постройки в соответствии с техническим планом;
- Обратиться в кадастровую палату с просьбой о совершении регистрации имеющихся на участке построек;
- Зарегистрировать объект в собственность.
После того, как указанные выше справки будут получены, арендатор вправе обратиться в местную администрацию с заявлением о выкупе земли. Вместе с обращением надо предоставить паспорт, квитанцию об уплате госпошлины и текущий договор об аренде. Если администрация удовлетворяет ваше обращение, то остается подать в Росреестр документ о совершении сделки купли-продажи с целью изменения информации о земельном участке и подтверждения ее передачу в собственность.
- Договор купли-продажи.
- Заявление о предоставлении земли в частную собственность.
- Постановление, по которому вам передают участок в собственность.
- Квитанция об оплате стоимости участка и государственных пошлин.
- Бумаги о порядке расчета стоимости участка.
- Религиозным организациям или объединениям.
- Научно-исследовательским организациям.
- Казачьим обществам.
- Образовательным учреждениям с/х направления.
- Общинам коренных народов, проживающим в Сибири, просторах Крайнего Севера и Дальнего Востока для с/х производства, сохранения и развития образа жизни, закрепившегося здесь веками, промыслов и хозяйствования.
- Гражданам для сенокошения или выпаса скота.
И еще,» подать заявление на выкуп в местные органы в течении полугода с момента регистрации государственного права». Я уже 10 лет арендую эту землю, следовательно, она как минимум 10 лет зарегистрирована и в течении полугода прошли как минимум 10 лет назад.
Подняла закон по республике Калмыкия, там нет ни слова о таком праве. В федеральном законе № 101 нахожу ссылки на то, что после аренды в течении трех лет имею право на выкуп по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. По тексту так же идут ссылки, на то, что цена не должна превышает 15 % от кадастровой цены.
Выкуп земель сельскохозяйственного назначения
- Следующей проблемой является выкуп участка по из аренды в собственность по льготной стоимости, после чего якобы «жилое» строение можно сносить или перевезти на территорию другого такого же арендуемого надела. Затем производится перепродажа выкупленного участка, но уже по рыночной цене.
По поводу строительства дома из блок-контейнеров двоякое мнение. Тут все будет зависеть от того, как построен сам дом из контейнеров, т.е. если это здание стоящее на фундаменте, с подведенной к нему инженерной инфраструктурой, имеющее односкатную или двускатную крышу, имеющее необходимый внутренний метраж по СанПИН для проживания + не более трех этажей — думаю проблем при регистрации возникнуть не должно. Другое дело, если это просто контейнер стоящий на сваях, то врят ли, сталкивался с таким, — объект точно не признают жилым домом.
- Обращение на имя на главы муниципалитета в виде письменного заявления о желании выкупить арендуемые земельные сотки.
- Паспорт гражданина и его ИНН (покупка планируется частным лицом). Если обращается юридическое лицо, то прилагаются уставные документы и выписка из приказа о назначении его руководителя.
- Документ, подтверждающий легитимность использования участка земли заявителем.
- Кадастровый паспорт, определяющий место размещения участка земли, официально установленные его границы, а также кадастровую стоимость.
- Акт независимой оценки цены арендуемого земельного надела в текущем году.
- Технический план участка или акт его обследования с технической документацией на дом, постройки и сооружения, возведённые на нём.
- «Свежая» выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии ограничений оборота на арендуемые сотки (арест, заложение в банк и др.).
Представив документы на регистрацию, вы получаете расписку об официальном приёме бумаг с указанием срока окончания получения результата и спокойно ждёте назначенного дня получения в регистрирующем органе договора выкупа с отметкой о его регистрации (или мотивированной причины отказа в оном).
Узнать о преимущественном праве выкупа земельного участка будет полезно как продавцам земельных участков, так и тем, кто ищет возможности приобретения земли из государственной или муниципальной собственности в упрощенном порядке. Также статья будет полезна, если вы хотите отстоять свое право преимущественного приобретения участка, который продается частным лицом. В статье приведена актуальная информация по состоянию на 2017 год.
В случае выделения доли в натуре, действует преимущественное право на приобретение участка органом госвласти субъекта РФ или муниципалитетом. Если они откажутся приобретать выделенный участок по предложенной цене, только в таком случае его можно продать любому лицу.
- Собственник земельного участка может предоставлять ее на условиях аренды третьим лицам и получать при этом стабильную прибыль.
- Землю можно использовать в качестве залога для получения кредита в банковской организации.
- Оформленный в собственность участок земли всегда можно перепродать или подарить.
- Заключение договорного соглашения, в котором содержится информация о внесении авансовой суммы за выкупаемую землю.
- Проведение оценки кадастровой стоимости участка.
- Вынесение положительного решения о покупке-продаже земельного участка.
- Надлежащее оформление договора по купле-продаже с участием нотариального органа.
- Составление государственного акта на выкупаемый участок земли.
Для переоформления надела в собственность необходимо соблюдение следующих условий:
- на земле построен и введен в эксплуатацию жилой дом, который является собственностью арендатора (для участков под ЛПХ или ИЖС);
- арендатор построил и зарегистрировал право собственности на дачу, баню, хозпостройку или гараж, если участок находится в пределах населенного пункта;
- если вы являетесь членом СНТ или ДНТ, то до 31.12.2020 года для вас будет действовать упрощенный порядок переоформления.
ГК РФ гласит о возможности выкупа надела после окончания срока аренды, если это предусмотрено в договоре. Кроме того, договором может быть предусмотрена возможность приобретения объекта в собственность, не дожидаясь окончания действия арендных отношений, если арендатор погасит выкупную цену в полном объеме.
Если на участке есть сооружение, принадлежащее арендатору, он вправе выкупить надел в любое время. Стоит также отметить, что в этом случае он будет иметь приоритетное право покупки, если земля под постройкой государственная или муниципальная.
Выкуп земли сельхозназначения из аренды в собственность
С межевым делом следует обратиться в Росреестр или МФЦ для постановки участка на кадастровый учет. Чтобы не тратить время на очередь, можно записаться на прием к специалисту заранее по телефону или через портал Госуслуги.
Нужно подготовить следующие документы:
- общегражданский паспорт;
- нотариальная доверенность, если действует доверенное лицо;
- межевой план;
- квитанция, подтверждающая выплату госпошлины.
В учреждении потребуется написать заявление. Если все документы будут в порядке, вам выдадут расписку с указанием даты, в которую необходимо прийти за готовыми бумагами. Как правило, срок составляет до 14 дней. После проверки всех данных участку будет присвоен кадастровый номер.
Чтобы получить постановление главы муниципального образования, необходимо записаться на прием и подготовить следующий пакет документации:
- заявление о передачи участка в частную собственность;
- кадастровый паспорт;
- копию квитанции, подтверждающую выплату всех необходимых площадей.
После получения постановления необходимо заплатить сумму выкупа и оформить договор купли-продажи.
Цена выкупа для городских поселений составит около 15-20 % от кадастровой стоимости. Для сел и поселков цена ниже – 3-5 % от стоимости участка по данным кадастра.
Регистрация осуществляется в Росреестре или МФЦ. Потребуются следующие документы:
- заявление;
- кадастровый паспорт;
- постановление главы муниципалитета;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.
Возможно, сотрудник учреждения потребует и иные бумаги. Срок регистрации займет 5-7 дней. По итогам вам будет выдана выписка из ЕГРН, которая с 2017 года является подтверждением права собственности.
Упрощенная процедура действует для собственников жилых домов на участках под ИЖС или ЛПХ. Алгоритм будет следующим:
- Получение кадастрового паспорта на дом.
- Оформление дома в собственность.
- Подача заявления в муниципалитет о выкупе надела.
- Оплатить сумму выкупа и оформить договор купли-продажи.
Выкуп земли будет происходить без проведения торгов. Это объясняется тем, что вы, как собственник жилого дома на арендованной земле обладаете приоритетным правом покупки. После приобретения необходимо также подать документацию в Росреестр для регистрации.
В некоторых случаях арендатору могут отказать в приобретении земли. Заявитель вправе обратиться в суд для обжалования решения.
Для отказа должны быть веские основания. Отказать могут по следующим причинам:
- Участок изъят из оборота.
- Оборот земли ограничен.
- Надел находится в резерве для нужд государства.
- Пакет документов не соответствует требованиям действующего законодательства.
- Участок находится в зоне отчуждения.
- Земля предназначена для нужд Министерства Оборота.
Это основные причины, по которым заявителю могут не разрешить осуществить выкуп участка. При вынесении отказа всегда требуйте обоснования.
Особенно важно отстаивать свои права в случае необоснованного отказа в выкупе. Обязательно обращайтесь в суд, чтобы обжаловать такое решение муниципальных органов.
Перевод земли из аренды в собственность – стандартная процедура в РФ, которая возможна при выполнении ряда условий. Земельный Кодекс определяет ситуации, при возникновении которых данная процедура становится доступной.
Закон о приватизации земли (ФЗ-№ 178 от 21.12.2001), находящейся в аренде, предоставляет 2 пути перевода арендованного участка в частную собственность, а именно:
- посредством бесплатной приватизации земли;
- путём выкупа земли по льготной цене.
Оба варианта доступны лишь в том случае, если на участке возведены зарегистрированные постройки.
Какие земли, находящиеся в аренде, можно оформить бесплатно? Перечислим их:
Для каждого вида разрешённого землепользования устанавливаются свои условия для перевода в собственность арендованных участков.
Чтобы оформить в собственность такой участок, необходимо построить на нём капитальный дом до 3 этажей, пригодный для круглогодичного проживания одной семьи.
Затем ввести его в эксплуатацию через муниципалитет. После этого можно заняться оформлением права собственности на строение. При незавершённом строительстве такая возможность отсутствует.
На таких участках можно возвести:
- дачный домик;
- баню;
- хозяйственные строения с углублённым фундаментом.
Только после этого можно заняться переводом участка из аренды в собственность.
Что касается земель, выделенных под огородничество, то на них вообще запрещено возводить жилые строения. Но разрешается строить помещения для переработки и хранения продукции.
Итак, как перевести в собственность земельный участок, находящийся в аренде? Частные лица и предприниматели нередко подписывают с муниципалитетом договор аренды на земельный участок, который в дальнейшим можно оформить в собственность.
Для этого законом предусмотрены 2 возможных вида процедур:
- бесплатная приватизация;
- покупка через проведение торгов.
Право выкупа арендованного участка может быть предоставлено любому физическому или юридическому лицу при выполнении условий, описанных выше. Решение о проведении торгов принимают служащие муниципального органа по заявлению граждан или юрлиц.
Вся процедура проведения торгов занимает 2-4 месяца, так как требует серьёзной организации: приёма заявок, подготовки помещения.
Заблаговременно осуществляется и подготовка территории, а именно:
- организуются подъездные пути;
- определяются границы участка;
- проводятся коммуникации.
Как арендовать землю у государства c правом выкупа
На практике встречаются случаи отказа в приватизации и выкупе. Но надо понимать, что просто так заявителю не отказывают, для этого имеются основания. Например, заявителем может быть подан неутверждённый генеральный план участка или просроченный документ.
Кроме того, могут возникнуть трудности в отнесении земли к федеральному или муниципальному фонду. Иногда границы земли проходят по другому участку, который находится в собственности третьего лица.
Такая ситуация встречается редко и только в том случае, если земля принадлежит частному лицу. Подобные случаи ведут к отказу в переводе участка из аренды в собственность. Но процедуру можно возобновить после устранения недостатков.
Следует также понимать, что существуют категории земель, которые не допускаются государством к оформлению в собственность. Согласно закону о приватизации, к таковым относятся:
Чаще всего сложности и различные вопросы возникают при оформлении в собственность муниципального или государственного участка. Поэтому стоит рассмотреть алгоритм необходимых действий именно для данной ситуации:
Данный этап является скорее предварительным и в большинстве случаев требует проведения торгов, в ходе которых и определяется победитель, имеющий право получить землю во временное пользование. Помимо договора, на этом этапе также необходимо получить соответствующее решение от администрации (акт о предоставлении земли).
Оформление договора аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации, задача вполне выполнимая. И имеет хорошую правоприменительную практику. Правда, имеет ряд нюансов, зная о которых, можно исполнить всю процедуру гораздо быстрее и с меньшими затратами. В первую очередь, нужен правильно и продуманно составленный документ – договор! Основываясь на который, можно избежать многих проблем в будущем.
Юридические лица, как правило, не пользуются такой схемой, как аренда с дальнейшим выкупом. Их больше привлекает либо долгосрочная аренда, либо приобретение в собственность. А для физических лиц – это хороший способ приобрести земельный надел.
Сначала нужно убедиться, что земля соответствует назначению и правильно используется. Если она предоставляется под частное строительство, а на ней ведется сельское хозяйство, в переоформлении отказывают. То же относится и к обратной ситуации.
Перевод из аренды в собственность допускается для земель со следующими видами разрешенного использования:
Оформить в собственность можно не все земли.
Ограничение устанавливается в отношении следующих территорий:
- изъятые из оборота для государственных или муниципальных нужд;
- полигоны, которые заражены веществами, представляющими вред для здоровья и жизни людей;
- земли лесного и водного фонда, природных заповедников;
- территорий, находящихся в ведении Министерства обороны;
- земли городских парков и садов;
- охраняемые зоны водозаборов и очистительных сооружений.
Подобные территории нельзя использовать для ведения сельского хозяйства или частного строительства. Их не получится не только оформить в собственность, но и взять во временное пользование по договору аренды.
Для каждого вида разрешенного использования участков устанавливаются не только условия для перевода в собственность. Также учитываются возможности по использованию.
Для оформления в собственность такого участка необходимо построить капитальный дом для круглогодичного проживания. Его необходимо ввести в эксплуатацию через местный муниципалитет, а после этого оформить право собственности на постройку.
При этом устанавливается ряд ограничений и требований:
- Дом должен быть пригодным для постоянного проживания.
- Ограничение по высоте составляет не более 3 этажей.
- На одном участке допускается только один дом, предназначенный для одной семьи.
Устанавливается два вида требований к участку ЛПХ:
- в пределах населенных пунктов
- и вне их территории.
В первом случае разрешается постройка жилого дома со всеми правами для постоянного проживания.
Во втором случае жилая застройка полностью исключается, а территория может использоваться только для выращивания сельскохозяйственной продукции.
Если земля используется в соответствии с назначением, через 3 года можно подать документы на регистрацию права собственности и оформить ее.
На такой территории нужно построить:
- баню,
- дачу,
- хозпостройку с углубленным фундаментом.
Только после этого можно перевести земельный участок из аренды в собственность.
Что касается земель под огородничество, на них вообще запрещено жилое строительство. Но допускается возведение помещений для переработки и хранения продукции.
Частные лица, предприниматели и компании зачастую подписывают договор аренды на земельный участок с муниципалитетом. Если надел подходит, со временем его можно оформить в собственность.
Для этого предусмотрены два основных вида процедур:
- бесплатная приватизация;
- проведение торгов.
Приватизация на безвозмездной основе предоставляется гражданам при соблюдении ряда условий. В первую очередь, они не должны были использовать такую возможность ранее. Для оформления необходимо обратиться с заявлением и документами в администрацию, где принимается соответствующее решение.
Торги позволяют любой организации или гражданину стать владельцем земельного участка. Для этого важно подать заявку и выиграть аукцион. После этого оформляются документы, и участок передается победителю.
Приватизация на бесплатной основе имеет ряд преимуществ, главным из которых становится возможность совершать сделки или использовать землю в качестве залога.
Право на бесплатное оформление есть у физических лиц, имеющих действующий договор аренды с местной администрацией.
Важно выполнить ряд условий:
- договор составлен на срок не менее 20 лет;
- имеется постоянная регистрация в регионе не менее 5 лет;
- участок в пользовании более 3 лет;
- отсутствие в собственности другой земли;
- возведен капитальный дом, или участок используется для обработки земли в зависимости от целевого назначения.
На бесплатное оформление должно быть не реализованное право. Если оно ранее было использовано, подать документы не получится. В это случае возможен только выкуп на платной основе.
Чтобы получить возможность переоформить землю из аренды в собственность, необходимо выполнить следующий порядок действий:
- построить капитальный жилой дом;
- получить почтовый адрес;
- зарегистрировать право собственности на дом;
- подать заявление в администрацию на выкуп участка в собственность без торгов;
- получить постановление о расторжение договора аренды и переводе участка в собственность;
- подать документы на регистрацию в Росреестр.
Так как приватизация происходит на бесплатной основе, у собственника дома есть приоритетное право на получение земли в собственность. Для получения земли необходимо подать в администрацию:
- копию договора об аренде,
- заявление,
- кадастровый план участка,
- копию паспорта.
Если администрация принимает положительное решение, готовится соответствующее постановление. С ним гражданин может обратится в Росреестр для регистрации права собственности.
Для этого понадобятся следующие документы:
- заявление установленного образца;
- договор аренды или переуступки права аренды на участок;
- постановление главы районной администрации о предоставлении земли в аренду;
- постановление главы о переводе участка в собственность;
- кадастровый паспорт на землю;
- кадастровый паспорт на дом;
- выписка из ЕГРН на дом с указанием собственника.
В Росреестре оформление осуществляется в течение 5 рабочих дней.
После приема документов сотрудник выдаст расписку и назначит дату повторного визита. После регистрации выдается выписка из ЕГРН, в которой указывается имя нового собственника.
Право выкупа предоставляется любому гражданину и юридическому лицу.
В соответствии со ст.39.11 Земельного кодекса РФ, решение о проведении торгов принимается муниципальным органом, в том числе по заявлению граждан или юридических лиц.
Решение принимается заблаговременно, так как требуется подготовить помещение и организовать процесс приема заявок.
Многие предприниматели и компании подписывают с государством договор об аренде земли для развития того или иного бизнеса, к примеру, строительства.
Существует четыре способа оформить арендованную землю в собственность.
- Бесплатно. Если арендатором является субъект, относящийся к льготной категории, он имеет право подать заявление на получение земли в собственность бесплатно.
- Выкуп. За арендатором закрепляется право преимущественного выкупа земли, а потому он может приобрести ее без дополнительных процедур.
- Аукцион и торги. Продажа государственной земли частному лицу совершается посредством проведения торгов или аукциона. Арендатором подается заявление, и если он победит, с ним будет подписан договор купли-продажи.
- Судебное решение. Если срок аренды закончился, а администрация населенного пункта отказывается продавать земельный участок, субъект может попытаться выкупить землю уже на основании судебного решения.
Каждый из способов актуален для конкретных ситуаций. Конечно же, самым выгодным будет бесплатное получение земли в собственность, ну а проблематичнее всего будет добиться права собственности через суд.
Преимущественное право выкупа земли сельскохозяйственного назначения
Права граждан и предприятий на выкуп снятой ими ранее земли обозначаются Гражданским кодексом (ГК) и Земельным кодексом (ЗК) РФ, а еще рядом федеральных законов.
Особенности процедуры выкупа участка из аренды обосновываются некоторыми обстоятельствами:
- Расположение надела и отнесенность его к государственным, региональным или муниципальным землям;
- Тип допустимого использования участка;
- Характер субъекта, выступающего в роли покупателя.
- В некоторых случаях допускается выплата в рассрочку.
- О преимущественном праве выкупа земельного участка, находящегося в аренде расскажет юрист в следующем видео:
Цена надела представляет собой процентную ставку от его кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, зависит от региона, в котором расположена земля.
- Так, традиционно, для граждан, построивших на участке недвижимость, а также для юридических лиц, являющихся собственниками построек, размещенных на данной территории, цена будет составлять до 60% от кадастровой стоимости.
- Наименьшая из возможных ставок – 2,5% – предоставляется при выкупе земель из федеральной собственности. Этот же процент взимается с юрлиц, когда речь идет о разделенных участках, предоставленных для создания дачного хозяйства.
- Следует учитывать, что при необходимости изменения характера назначения участка, придется выплатить сумму, равную 80% его стоимости.
- Если никакие преобразования не нужны, ставка будет куда ниже (порядка 20 %).
Поправки, изданные к ЗК в 2015 году, вобрали в себя многолетние наработки по ключевым вопросам этого раздела законодательства. Многие аспекты, связанные с формированием, выделением и переходом участков, ныне рассмотрены подробнее и куда более точно сформулированы.
Что касается аренды земли с дальнейшим правом выкупа ее у государства и муниципалитета, следует отметить несколько основных изменений.
- Во-первых, разрешено получение наделов в аренду без предварительного проведения торгов, в случае, когда:
- речь идет об участках под ИЖС, ЛПХ (в пределах населенных пунктов), а также наделах под садоводство, дачное и фермерское хозяйство;
- запрашивается земля под сенокосы и огороды, ЛПХ. Участок при этом должен находиться за границами поселения.
- Во-вторых, стоимость выкупа теперь представляет собой процент не от рыночной стоимости надела, как было ранее, а от кадастровой. Это касается земель для сх производства, предоставленных физическим или юридическим лицам, при соблюдении некоторых условий:
- Договор аренды должен быть заключен не менее чем на трехлетний срок;
- Заявление на выкуп земельного участка из аренды без торгов должно быть подано до истечения срока аренды (3 года, как правило);
- Со стороны арендатора не должно быть зафиксировано нарушений пунктов договора аренды.
Стоимость с/х земли практически всегда равна кадастровой. В некоторых субъектах РФ предусмотрен ряд льгот.
К тому же, в ряде регионов, по истечению 10-15 лет аренды, сумма, которую нужно отдать, чтобы стать собственником надела, значительно уменьшается или вовсе нивелируется. Еще ряд областей (Сахалинская, Саратовская, Псковская и др.) и краев (Хабаровский, Приморский) изначально предоставляет фермерам землю бесплатно.
Процедура выкупа земельного участка из аренды произойдет гораздо проще, если Вы заранее узнаете о правилах ее проведения, необходимых документах и порядке действий.
Арендатор, вне зависимости от того, физическое или юридическое это лицо, имеет право приобрести надел, оформленный в аренду, когда:
- в договоре не предусмотрено запрета на данное действие;
- на участке находится возведенное ним строение.
Перед тем, как приступить к выкупу земли, нужно оформить недвижимость в собственность. Происходит это в несколько шагов:
- Обращение в бюро технической инвентаризации за техпаспортом постройки;
- Создание на базе техпаспорта технического плана здания;
- Регистрация его в кадастре;
- Регистрация непосредственно права собственности.
Когда постройка официально принадлежит Вам, можно обращаться в администрацию для выкупа расположенной под ней арендованной земли. Далее мы поговорим о документах для выкупа земельного участка из аренды.
Через неделю после того, как арендатор представляет в администрацию кадастровый план интересующего его участка, составляется, согласно требованиям, изложенным в ГК, договор купли-продажи. На основании этого документа производится выкуп.
Данная бумага направляется арендодателю по почте или передается в руки (под расписку). После обсуждения ключевых моментов, сделка заключается.
Настало время поговорить о порядке процедуры выкупа земельного участка, находящегося в аренде, из таковой.