Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача квартир в аренду посуточно». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Как подготовила квартиру
- Что докупила
- На каких сайтах разместила объявления
- Как написала объявление об аренде
- Какие получила рейтинги и отзывы
- Как влияет сезонность
- Сколько заработала
- Какие сделала выводы
Как сдавать квартиру посуточно
Как и при долгосрочной аренде, при посуточной сдаче жилья необходимо заключать договор найма или аренды. «Составить его можно в простой письменной форме. Государственная регистрация краткосрочного договора не нужна. Удостоверять договор у нотариуса необязательно», — говорит член Ольга Турунина из АЮР.
Сам краткосрочный договор мало чем отличается от долгосрочного, но нюансы есть. Например, в нем необходимо прописать, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток с указанием точных дат и даже часов. «Важно указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно», — рекомендует юрист.
Также нужно прописать условия оплаты. В большинстве случаев собственники предпочитают получать 100%-ную предоплату. Иногда половина платится при въезде, половина — потом. В некоторых случаях нужно заплатить залог, его сумму тоже необходимо прописать в договоре. Сам договор составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны.
Договор краткосрочного найма (аренды) должен содержать следующие данные:
- паспортные данные сторон;
- описание предмета сделки (адрес и характеристики квартиры);
- суть сделки (наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в краткосрочное пользование для проживания);
- длительность аренды (количество суток проживания) и время сдачи объекта в аренду;
- стоимость аренды за сутки;
- общая сумма платежа за аренду;
- сумма залога и условия его возвращения нанимателю;
- порядок передачи квартиры (по акту приема-передачи);
- список имущества;
- права и обязанности сторон;
- ответственность за нарушение условий договора;
- дата заключения и подписи сторон.
Независимо от того, как человек сдает квартиру — на короткий срок или длительный, он должен платить налог. Его ставка будет зависеть от статуса собственника — платит он как физическое лицо, через ИП или как самозанятый. Последние два варианта помогают снизить налоги. «Если человек сдает квартиру как физическое лицо, то придется заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Если вы сдаете квартиру как ИП, налог исчисляется по ставке 6% по упрощенной системе», — разъяснила Ольга Турунина.
Самозанятые могут сдавать квартиру и платить налог по самой низкой процентной ставке — 4%, если квартиру арендует физическое лицо, отметил руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин. Если договор заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет выше — 6%. «Доход для самозанятых не может превышать 2,4 млн руб. в год — если вы получаете больше этой суммы, придется регистрироваться как ИП», — уточнил эксперт.
Штрафы
За неуплату налогов придется платить штраф. Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40%, если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от уплаты налогов было преднамеренным. Сами налоги тоже придется заплатить.
Один из главных мотивов сдачи квартиру посуточно — желание больше заработать. С этой точки зрения долгосрочная аренда проигрывает краткосрочной. «При идеальном раскладе, когда квартира сдается посуточно на протяжении всего месяца, то есть все 30 дней, посуточная аренда выгоднее долгосрочной минимум в два раза, максимум — в четыре раза», — подтверждает Виктория Кирюхина из ЦИАН. Чем ниже ставка долгосрочной аренды в городе, тем выгоднее сдавать жилье посуточно.
Как сдавать квартиру посуточно и сколько можно заработать. Инструкция
При такой схеме сдачи квартир можно не иметь другой работы, если у вас в портфеле 4–5 объектов.
В среднем заполняемость такой квартиры — 70% (то есть 20 дней в месяц). Идеально, если показатель составит 85–90% (26–28 дней в месяц). Стоимость аренды за сутки обычно начинается от 1500 ₽, в высокий сезон студии можно найти по 5000 ₽ в сутки. А когда проходят массовые мероприятия, цена даже на маленькие квартиры заоблачная.
Уровень дохода, соответственно, во многом зависит от месяца. Если речь о высоком сезоне (май-сентябрь), то маленькая студия в Санкт-Петербурге, которая обычно приносит 20–22 тысячи ₽ в месяц, может генерировать доход в 50 тысяч ₽ и выше.
- командировочным лицам, которые приехали на конференцию, семинар, обучение или устраиваться на новую работу;
- путешественникам и туристам, желающим жить не в отеле, а в тишине, спокойствии и комфорте квартиры;
- молодым парам и семьям, которые сидят на чемоданах в поисках дешевого жилья.
Занявшись бизнесом на посуточной сдаче квартир в аренду, вам предстоит проявить упорство. Так как в последнее время эта ниша становится популярна среди предпринимателей.
Нравится всем этот бизнес из-за того, что на его открытие почти не нужно стартового капитала. И окупается бизнес посуточной аренды квартир в считанные месяцы.
В регионе, вам хватит для старта бизнеса на посуточной аренде квартир 30000 рублей.
Начинают обычно взяв в субаренду одну квартиру. Но уже через два месяца масштабируют бизнес посуточной аренды до 4 — 5 квартир. И принимают в штат уборщицу.
Вы вряд ли найдете другой бизнес, способный расти такими темпами. Причем его можно совмещать с основным местом работы.
Есть в этом бизнесе и те, кто ведет посуточную сдачу в аренду квартир сразу же на два или три города. Сдавая несколько квартир посуточно в Москве и столько же в Нижнем Новгороде. Или в других городах.
Кому-то бизнес по посуточной сдаче в аренду квартир дается легко. А другие закрываются, из-за неправильного построения самих бизнес процессов.
Рынок недвижимости внаем обширен, поэтому для успеха бизнеса ваша квартира должна отвечать определенным требованиям. Конечно, можно сдавать жилплощадь без ремонта и бытовой техники – некоторым достаточно кровати, душа и туалета. Но маленький холодильник должен быть. Все-таки большинство людей, выбрав квартиру, ожидают сервис. Что необходимо иметь в квартире, сдавая ее посуточно?
При сдаче квартиры в наем как физическое лицо, необходимо платить налог с получаемой прибыли. Ежегодно до 30 апреля (или до вечера первого рабочего дня, если 30 апреля выпадает на выходной) собственник должен сдать декларацию по форме 3 НДФЛ и заплатить 13% от полученного дохода в бюджет (30%, если срок постоянного пребывания на территории России менее 180 дней). Если собственник зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, ставка будет другой.
Посуточная аренда квартир. Как устроен бизнес
Такой договор мало чем отличается от договора на квартиру, которую сдают на длительный срок. Типовой бланк можете скачать в интернете, по желанию изменив его: кто-то убирает ненужные на его взгляд пункты, кто-то дополняет. Но есть основные данные, которые в нем должны быть:
- Предмет договора.
- Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
- Стоимость аренды.
- Срок аренды (с уточнением времени заезда и выселения).
- Ответственность сторон.
Нужно сделать опись обстановки, чтобы не возникло спора в случае порчи имущества (при посуточной сдаче риск возрастает). Договор должен быть подписан с обеих сторон и составлен в двух экземплярах. Если сдаете жилье через агентство, эти хлопоты сотрудники возьмут на себя.
- Потенциально большая прибыль в сравнении с длительной арендой. Особенно если квартира расположена в туристическо-привлекательной части города.
- Если неожиданно понадобилось жилье (приехали погостить родственники), вы можете поселить их в квартире, никого специально не выселяя.
- Если решили продать квартиру, постоянные жильцы вряд ли согласятся на регулярные визиты риэлтора с потенциальными покупателями. В случае с посуточной арендой найти время, чтобы показать жилплощадь, намного реальней.
- Риск попасть на мошенников, вероятность порчи имущества. Да и соседей будут волновать меняющиеся жильцы.
- При посуточной аренде много времени придется тратить на уборку помещения, контролировать его состояние.
- Если город непривлекателен для туристов и расположение квартиры неудобное, вряд ли можно рассчитывать на стабильный поток клиентов.
Чтобы заработать на посуточной аренде, нужно определиться, как именно хотите сдавать квартиру: самостоятельно или через риэлтора. Если решите воспользоваться услугами агентства, все хлопоты по поиску клиентов, демонстрации жилья, контролю заселения и выселения, составлению договора, взиманию оплаты будут полностью лежать на риэлторе. При этом ему нужно отдать часть дохода за работу. Если же не хотите делиться, всем этим заниматься придется самостоятельно. С чего же начать?
Однозначно ответить на этот вопрос сложно. В курортном городе или в городе, привлекательном для туристов, выгоднее сдавать квартиру посуточно, особенно в центре. А как же дела обстоят в провинциях?
Средняя цена за квартиру в центре Челябинска 2000-3000 руб./сутки. Средняя цена за месяц 20 000 рублей. В случае с посуточной арендой, если хотя бы 10 дней в месяц квартира будет сдаваться, это уже больше, чем при сдачи жилья на длительный срок. За 15 дней собственник получит 30000 рублей, за 20 – 40000 рублей. Кажется — выгода очевидна. Однако, нет гарантии постоянного спроса, но зато есть возможная порча имущества из-за частой смены жильцов, дополнительные расходы на рекламу, налоги. При долгосрочной аренде доход более стабильный.
Но если повезло купить свободную квартиру в туристическо-привлекательном месте, на посуточной аренде можно хорошо заработать.
Инструкция: как сдавать квартиру в посуточную аренду
Квартира обязана быть чистой и с хорошим ремонтом, говорят риэлторы. Обязательное условие – вся необходимая бытовая техника, которой каждый из нас пользуется ежедневно в обычной жизни. На кухне это духовой шкаф, варочная поверхность, микроволновая печь, хороший холодильник. Также квартира должна иметь хотя бы одну сплит-систему для комфортной температуры воздуха в любое время года.
Важно предусмотреть электрический чайник, набор фужеров, тарелок, столовых приборов. В ванной комнате должны быть фен, халаты, принадлежности для личной гигиены, одноразовые зубные щетки и пасты.
Не стоит забывать и о досуге: хороший телевизор и бесперебойный интернет имеют для постояльцев большое значение.
Вашими частыми гостями будут командированные, поэтому в квартире также должен быть утюг, гладильная доска, щетки для обуви, плечики для пиджаков. Плюсом станет стиральная машина в комплекте с сушилкой для белья.
Перед тем как фотографировать жилье и размещать объявление о сдаче, а уж тем более принимать арендаторов, в квартире нужно прибраться. Если хотите сэкономить, то можете сделать это самостоятельно. Лучше не лениться: помойте окна, полы, туалет с ванной, подумайте, какую часть квартиры вы давно не убирали, особенно если сдаете ее впервые.
Если вы готовы немного потратиться, то есть смысл заказать генеральную уборку в клининговом сервисе — с мытьем окон и всех поверхностей квартиры. Если вы решили сдавать квартиру на регулярной основе, убираться придется каждый раз, когда жильцы съезжают, — и тут, конечно, проще заручиться постоянной поддержкой клининга. Подумайте об этом заранее и включите уборку в бюджет: может быть, стоит сдать квартиру чуть дороже, зная, что придется платить уборщикам.
Люди, снимающие жилье посуточно, не берут с собой фен, утюг и кофеварку. Они рассчитывают, что в квартире найдутся все необходимые вещи. Проверьте, есть ли полотенца и чистое постельное белье, убедитесь, что достаточно посуды. В тексте объявления укажите, какие именно удобства есть в квартире (плита, микроволновка, холодильник, стиральная машина, фен, утюг, телевизор, беспроводной интернет и так далее), чтобы арендаторы точно знали, чего ожидать. Как и в случае с уборкой, будьте готовы потратиться перед сдачей квартиры.
Как и любая аренда, посуточная сдача квартиры — это определенный риск. Жильцы встречаются разные, поэтому лучше перестраховаться и не оставлять в квартире ценные вещи. Не храните в сдаваемой квартире предметы роскоши и все то, что вам не хотелось бы потерять. Особенно если вы сдаете квартиру, в которой обычно живете сами. Уберите фамильные часы, драгоценности и семейные фотографии, а также не забудьте забрать все документы. В случае каких-либо претензий вы всегда сможете связаться с арендатором.
Разместить объявление о посуточной аренде на Avito стоит от 149 рублей. Сумма платится один раз при публикации — объявление отображается в поиске 30 дней, а затем вы можете легко продлить размещение.
В описании квартиры будьте честны. Пишите максимально подробно: в тексте постарайтесь ответить на вопросы, которые могут возникнуть у арендатора. Какая техника есть в квартире? Насколько быстро можно добраться до центра или интересных мест, какой транспорт есть вокруг? Опишите достоинства. А если у вашей квартиры есть значимые недостатки или особенности, стоит упомянуть и о них. Помните, что люди будут спокойнее относиться к таким вещам, если узнают о них заранее. Обязательно предупредите гостей, если у вас планируется отключение горячей воды во время их проживания, а лучше поставьте бойлер или нагреватель.
Как сдавать квартиру посуточно?
Заведите специальный календарь и отмечайте дни, в которые квартира уже забронирована. Это поможет вам не запутаться и не сдать квартиру одновременно разным людям. Также определитесь с периодом заезда и выезда гостей и не забывайте о времени, необходимом на уборку помещения. Продумайте, как вы передадите гостям ключи и как получите их обратно — лично или через консьержа.
На Avito уже встроен календарь, в котором можно отмечать занятые арендаторами дни — для других гостей они будут недоступны.
Чтобы на квартиру был спрос, не назначайте слишком высокую цену. Понять, какая стоимость разумна, довольно легко: просто изучите похожие по условиям предложения в вашем районе. Также цена может варьироваться в зависимости от сезона и мероприятий, проходящих в городе. Может быть, вы сдаете квартиру летом и живете рядом с морем? Или наоборот, на улице зима, но в вашем городе проходит крупное мероприятие, на которое приезжает много людей. Подумайте об этом прежде, чем устанавливать цену.
В календаре бронирования на Avito вы можете настроить разные цены на отдельные периоды: например, в выходные или в пиковые месяцы указать стоимость выше, чем в будни или низкий сезон. Также вы можете указать минимальный срок проживания и плату за дополнительного гостя. При бронировании гость должен оплатить онлайн первые сутки аренды — так вы получаете гарантию заселения жильцов. С этой суммы площадка возьмет комиссию в 10%. Деньги поступят вам после заселения, а за другие дни съемщик заплатит наличными или на карту — как договоритесь.
За квартирой, которая сдается посуточно, нужно постоянно следить: убирать, когда один гость уже уехал, а второй еще не въехал, проверять исправность сантехники и техники, стирать постельное белье и полотенца, докупать что-то из бытовых предметов. Можно составить чек-лист необходимых действий и сверяться по нему, чтобы ничего не забыть. И обязательно обращайте внимание на отзывы и пожелания ваших гостей — они точно заметят, чего им не хватает.
Бытовые хлопоты помогут поддерживать квартиру в хорошем состоянии и радовать гостей, поэтому стоит уделить им достаточно внимания. А вот сам процесс сдачи жилья на Avito требует минимального участия и не отвлекает от других дел — остается только подтверждать бронирования и договариваться об удобном способе получения оплаты. Внесенную предоплату сервис замораживает до момента заселения гостя, после чего она переводится на банковскую карту. Гарантию получения предоплаты сервис берет на себя.
Идея интересна большинству трудоспособного населения страны, ведь получать деньги, при этом ничего не делая, перспектива более чем заманчивая. Проводя анализ глобального рынка, можно заметить рост спроса на посуточный съем жилья. Причин такого скачка несколько – увеличение уровня мобильности населения РФ, тренд по рационализации расходов на временное жилье и комфортные условия за адекватный ценник.
Выделяют 2 формы аренды — долгосрочная и краткосрочная. Плюсы и минусы имеются из каждой форм организации дела. Детальнее в таблице.
| Тип аренды | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Посуточно | По праздникам заработок со сдачи жилплощади выше. | Во время простоя жилья, деньги не капают. |
| Высокий спрос на квартиры. Особенно при расположении тех в удобных местах (транспортные развязки, центр города и так далее). | Из-за частой смены жильцов, приходится часто наводить порядок для сдачи новым арендаторам. | |
| Долгосрочная | Стабильный заработок. | Вероятность напороться на недобросовестных съемщиков. |
| Возможность организации бизнеса без существенных инвестиций. | Тяжело повышать аренду. Придется вести переговоры с жильцами. |
Целевой аудиторией станут люди по командировке, студенты, туристы, и просто мимо проезжающие жители, ищущие пристанище на пару суток. При долгосрочной аренде жилья приоритет отдается семейникам, студентам и личностям, отправившимся в другой город на постоянную работу.
Обратите внимание: посуточная аренда жилья – это активная позиция в бизнесе. При желании получать полностью пассивный заработок, приоритет ставится на долгосрочную аренду. Минус – заработок в пару раз ниже от первого варианта работы.
Выгода от аренды жилья также обуславливается разницей в расценках между гостиницей и частником. Удобная комната в отеле обойдется в 2-3 раза дороже, нежели аналогичное по удобствам жилье от частника. Выбор арендатора очевиден.
При сдаче в аренду собственного жилья, необходимо получить разрешение на ведение деятельности от налоговых органов, а для этого потребуется зарегистрировать предпринимательское лицо (ИП). Необходимые ОКВЭД при регистрации – 55.20, 68.20, 68.20.1 и 68.32.
Важно: при субаренде обязательно заключайте договор с хозяином жилплощади – это поможет избежать проблем с владельцем в будущем (когда он узнает цели использования жилья).
При работе по договору физического лица придется выплачивать 13% от заработка. Куда выгоднее провести регистрацию ИП с УСН. Таким образом, выплаты составят всего 6% в месяц от доходной части бизнеса.
Список документации для сдачи квартиры в аренду:
-
- бумага, подтверждающая факт владения сдаваемой в аренду собственности. Сюда может относится свидетельство, либо выписка с единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
Здесь 2 сценария – капитальный ремонт + наполнение или сдача полупустой квартиры. Если человек планирует сдавать помещение долгосрочную аренду, запариваться над мебелью не имеет смысла, ибо большинство семей имеют собственное. Сдача квартир посуточно – совсем иной расклад. Придется изрядно попотеть, дабы из невзрачного жилья сделать настоящую «конфетку».
После подготовки квартиры к заезду, следует все силы бросить на поиск арендаторов. Необходимо обеспечить максимальную загруженность недвижимости. При долгосрочной аренде следует руководствоваться типом целевой аудитории. Выгоднее брать спокойные семейства, нежели сдавать жилье буйным студентам.
Что необходимо сделать моментально:
- разместить пару-тройку объявлений в рамках региональных газет;
- заказать в типографии партию листовок в 1000 экземпляров и распространить их по общественным местам. Наклеивать профитнее, но дольше;
- можно оставить контактные данные с предложением на асфальте в людных местах, таких как ж/д вокзалы, остановки общественного транспорта и так далее;
- сделать таксистов своими партнёрами, предлагая процент за каждого приведённого арендующего.
Несмотря на все описанные выше потуги, доля клиентов с проделанной работы будет составлять порядка 40%, остальные 60% — это интернет. Именно мировую паутину требуется использовать на максималках. Можно разработать личный сайт, а можно размещать и продвигать в топ объявления сна специализированных площадках. О парочке таких мы расскажем ниже.
Тяжело предоставить точные цифры, ибо масштабируемость бизнеса слишком велика. Пусть у нас формат посуточной работы с собственным жильем. При расчете доходности учитывается срок в 20 суток на месяц – дни с заселением жилья. Добиться показателя в 30 суток практически нереально.
Средняя суточная цена по аренде для различных квартир:
- 18$-27$ — если сдавать комнату в качестве студии;
- 27$-36$ – однокомнатная квартира;
- 36$-55$ — двухкомнатная квартира;
- 55$-90$ — трехкомнатная квартира;
- 90$ + — четырехкомнатная и более.
Конечный ценник будет зависим от географического расположения, наличия транспортных развязок, метро, магазинов, школ, садиков и так далее. Для маленьких городов расценки на 39%-45% ниже. Сезонный спрос также важен, особенно для туристических городов.
Увеличить заработок со сдачи квартир в аренду можно посредством скидок за бронирование, повышении ценников во время бума, или предлагать уже полностью оборудованное жилье. При субаренде/ипотечном варианте заработать также можно, но сделать это реально в перспективе, и с большим уровнем риска. Так что, тут уж решайте уж сами. Удачи в работе и крепкого здоровья!
Автор статьи: Иванюк Юлия Юрьевна
На цену от сдачи квартиры оказывают воздействие различные факторы:
- географическое размещение — ни для кого не секрет, что в столице стоимость недвижимости выше, нежели в провинциальном городке;
- близость транспортной развязки;
- внутреннее оснащение;
- качество ремонта;
- размеры площади;
- число спальных мест и прочее.
По данным экспертов, двухкомнатная квартира в Москве со скромным ремонтом стоит примерно 3—4 тыс. рублей в сутки.
Чтобы определить стоимость аренды квартиры в конкретном регионе, нужно узнать цены на сдачу недвижимости с подобными характеристиками.
Квартира для посуточной сдачи в аренду бывает нескольких типов:
- Личная собственность. Такая недвижимость достается по наследству, по договору дарения или приобретается при оформлении купли-продажи.
- Объект субаренды. Человек снимает квартиру и одновременно сдает ее за более высокую цену. Конечно, в данном случае владелец жилплощади не останется в восторге от такой идеи, но иногда соглашается. Тем более, он может проживать в другом городе или даже стране и не узнать об осуществляемой операции. Способ заработка на разнице между съемом и сдачей квартиры предполагает серьезные риски. Арендатор в ответе за недвижимость перед ее владельцем, но при этом не может гарантировать бережное отношение со стороны других съемщиков.
- Ипотечное жилье. Специально брать квартиру в ипотеку с целью сдачи ее в аренду не имеет смысла. Но если недвижимость оформлена под ипотечное кредитование для последующего проживания, то можно, как вариант, сдавать ее, чтобы покрывать задолженность перед банком в период выплат. Это при условии, что у заемщика есть еще квартира или дом для постоянного проживания. Но стоит учитывать, что далеко не все банки дадут согласие. Поэтому, если планируется сдавать ипотечную квартиру, нужно сначала обговорить этот вопрос с кредитором.
Сдавать квартиру посуточно можно одним из трех способов:
- самостоятельно (на основе договора);
- через агентство (посредник, которому придется платить за услуги поиска постояльцев);
- через агентство при передаче жилья в доверительное управление, а доход затем будет распределен между собственником и организацией.
Любой из вышеперечисленных способов аренды является официальным.
Не рекомендуется сдавать квартиру на основе устной договоренности. Мало того, что это незаконно и расценивается как скрытие налогов, так еще и влечет за собой дополнительные риски. Нет договора — ничего доказать невозможно.
Когда сдачей квартиры в аренду занимается сам владелец, ему самому придется думать о поиске постояльцев. Лучший вариант информирования о подобных услугах — объявления через интернет. Ведь посуточная аренда в основном требуется приезжим, а они, как известно, вряд ли будут читать местные газеты. При составлении объявлений стоит указать срок сдачи, описание квартиры, обязанности и права сторон, сумму аренды.
Также придется составить договор. Он должен быть оформлен в двух экземплярах. Кроме того, понадобятся и другие бумаги, перечень которых представим чуть ниже.
Квартирный бизнес – стоит ли сдавать жилье посуточно
Для официального оформления отношений с постояльцами владельцы квартир должны собрать необходимый перечень документов:
- выписка из ЕГРН;
- заверенный документ, подтверждающий переход прав собственности (это может быть договор купли-продажи, дарения, наследования и прочее);
- перечень лиц, которые зарегистрированы в квартире;
- согласие на сдачу объекта недвижимости в аренду — необходимо а том случае, если имеются еще собственники (документ обязательно заверяют у нотариуса).
Если речь идет о субаренде, дополнительно к вышеизложенному перечню документов придется предъявить первичный договор аренды и согласие собственника.
На основании этих документов оформляется договор. В нем содержатся личные данные сторон, их права и обязанности, установленные сроки, сумма и прочее.
Посуточная сдача квартиры имеет определенные преимущества и недостатки. Поэтому, перед тем как начать данный вид бизнеса, нужно детально проанализировать возможные риски.
Прежде всего, владельцы квартир могут столкнуться с мошенниками, которым достаточно суток, чтобы вынести все ценные вещи. А поскольку посуточная сдача недвижимости в аренду заведомо предполагает наличие мебели, техники и других предметов для комфортного проживания, то ворам будет, чем поживиться. Чтобы избежать потерь, стоит доверить поиск жильцов агентствам. Не лишним будет оформить страховку на недвижимое имущество.
Когда постоялец заезжает в квартиру, необходимо внимательно изучить его паспорт, посмотреть прописку, а также снять копию с документа. Так можно обеспечить себе, хоть какие-то, гарантии.
Важно поинтересоваться у жильцов о цели пребывания в квартире. Одно дело, если им нужно просто где-то переночевать в незнакомом городе, и совсем другое, если несколько человек снимают жилплощадь для празднования. Крики и громкая музыка могут помешать соседям, поэтому не исключены жалобы с их стороны. К тому же, есть вероятность, что в процессе торжества будет нанесен вред имуществу.
Таким образом, сдавать квартира в аренду посуточно прибыльно. Главное, вести свой бизнес легально. За уклонение от налогов предусмотрено наказание в виде штрафов.
Согласно статьям 610 и 683 Гражданского кодекса РФ запрета на сдачу в аренду квартиры или нежилых помещений нет. Законно сдавать на любой период, включая посуточный.
Обязательным условием будет подписание договора жилого найма для квартиры. Если это апартаменты, то оформляют договор аренды. Также предстоит оплачивать налоги и соблюдать права других жильцов, не проводить шумные вечеринки.
Можно посуточно сдавать в аренду даже чужие квартиры. Для этого потребуется получить согласие собственника и подписать соглашение о субаренде или поднайме.
Есть 3 способа.
- заниматься краткосрочной арендой самостоятельно. Для поиска клиентов размещаете объявления о сдаче в аренду на профильных интернет-порталах. Среди российских – Avito, Циан, Мир квартир, Яндекс. С зарубежными площадками Booking и Airbnb придется делиться комиссией. Система присвоения рейтинга помогает обходить стороной непорядочных жильцов и подбирать квартиры с хорошими отзывами. Не нужно будет платить посреднику, весь заработок оставляете себе. Однако, все текущие задачи также будут в Вашей зоне ответственности, включая заключение договора с каждым новым гостем для последующей оплаты налога.
- осуществлять аренду через агентство недвижимости за комиссионные (около 20%) или фиксированную цену. Это позволит снять с себя задачи поиска жильцов, но придется взаимодействовать с клиентами, наводить порядок в квартире, устранять неисправности и делать мелкие ремонтные работы, решать различные сопутствующие вопросы.
- отдать квартиру специализированной конторе под доверительное управление. Тогда появится свобода от рутинных дел. Это предпочтительно, если есть другая занятость, нет опыта или желания круглосуточно быть вовлеченным в этот процесс. Получаемый доход за минусом всех произведенных затрат будет в любом случае выше, нежели от долгосрочной аренды. К тому же, иногда затраты и проведение ремонта и текущее обслуживание берет на себя управляющая компания.
Сдача квартиры по суткам: хорошая идея для бизнеса или головная боль
При оформлении сделки о сдаче в аренду жилья посуточно убедитесь в наличии выписки из ЕГРН, договора купли-продажи или документа, на основании которого получено право собственности, списка зарегистрированных лиц, нотариально заверенного согласия на аренду других собственников. Если квартира будет сдаваться на условиях субаренды, то нужно подписать первичный договор аренды и получить письменное согласие собственника на сдачу в субаренду. И в этом случае договор аренды подписывают в трех экземплярах, третий будет передан посреднику.
За сдачу жилья, будь то длительная или краткосрочная аренда, Налоговый кодекс РФ обязует выплачивать налог. Ставка определяется статусом арендодателя.
Сдавая квартиру в качестве Индивидуального предпринимателя, собственник платит 6% от суммы дохода, в качестве физического лица — 13%. Для самозанятых установлена самая низкая ставка — 4%.
Но только в том случае, если арендатором является физическое лицо, и годовой доход не превысит 2,4 млн. рублей. Иначе надо оформлять ИП. Если договор будет подписан с юридическим лицом, то ставка составит 6%.
При уклонении или неполной оплате налога будут применены штрафные санкции. Нарушителя обязуют заплатить налоги и расстаться с 20% от размера задолженности. Сумма может увеличиться, если после судебных разбирательств докажут преднамеренность ухода от оплаты налога.
В отдельном регионе РФ могут действовать специальные налоговые режимы, поэтому будьте предельно внимательны и обращайтесь за предварительной консультацией в Межрайонную ИФНС.
Для привлечения клиентов разместите объявления на сайтах, в группах социальных сетей, на местных форумах, туристических пабликах. В охоте на высокие рейтинги оформите жилье со вкусом, чтобы оно выделялось на фоне остальных. Сейчас это можно сделать недорого, используя тот же шведский стиль. Решение о выборе квартиры посетители сайтов принимают за считанные секунды. На типовых, скучных по интерьеру квартирах взгляд не останавливается, и владельцы в итоге вынуждены сбивать цены. Совдеповский ремонт или декор в «золоте» однозначно отталкивают. Позаботьтесь о качественных, соответствующих реальности фотографиях и подробном описании квартиры.
Следите, чтобы общение с гостями было вежливым, а разрешение вопросов — максимально оперативным. Не игнорируйте негативные отзывы. Отвечайте на них четко, спокойно и с пояснением ситуации, представляя себя на месте клиента. Соблюдайте чистоту и обустраивайте квартиру современно, с добротной техникой, как если бы сами захотели в ней проживать.
Стремитесь создавать наиболее комфортные условия. Снабдите постояльцев комплектами постельного белья и полотенец, моющими средствами, одноразовыми тапочками, посудой и скоростным Интернетом. Предоставьте питьевую воду и базовый набор продуктов (сахар, соль, специи, чай, кофе, масло, овсяные хлопья), чтобы можно было приготовить завтрак. В зависимости от «класса» аренды можно приобрести кофемашину, сервировать тарелку с фруктами в день заселения.
С частой сменой жильцов закладывайте риски порчи и даже кражи имущества.Разумным вариантом будет страхование квартиры и материальных ценностей, легальное ведение бизнеса и составление юридически грамотного договора.
Всегда делайте копии паспортных данных и страниц с регистрацией гостей. Выбирайте полную оплату на этапе заселения и внесение залога. Обычно в праздничные периоды и летом от желающих арендовать нет отбоя, а в осенние месяцы их найти труднее.
В 2020 году меры против пандемии привели к повальному падению спроса, вследствие чего многие были вынуждены переключиться на долгосрочную аренду.
Официально сдавать квартиру можно несколькими способами. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.
Три способа сдавать официально квартиру:
- самостоятельно, используя договорные отношения со съемщиками и отчисляя часть доходов в качестве налогов;
- через агентство, которое за определенный процент будет выступать посредником в поиске жильцов;
- через агентство, путем передачи квартиры в доверительное управление, с учетом распределения доходов между собственником и агентством.
По сути, любой договор – это уже часть условий безопасной аренды, ведь в таком случае все сделки будут документироваться. Однако есть и другие возможности, обезопасить себя от мошенников или просто неосторожных жильцов.
4 этапа организации бизнеса по сдаче квартир посуточно
В целях безопасности собственники должны застраховать жилье на случай пожара, затопления, взрыва газа и других непредвиденных ситуаций. Не все компании готовы оформлять страховку на жилье, сдаваемое в аренду. Надо быть готовыми к тому, что они будут предлагать повышенный коэффициент страховки. Да, это может быть не дешево, зато позволит хозяевам чувствовать себя спокойно.
Арендодатели всегда переживают, что жильцы что-нибудь украдут из квартиры или сломают. Именно поэтому нужно с каждым новым гостем составлять договор, в котором должны быть указаны паспортные данные человека (чтобы в случае пропажи была возможность обратиться в суд), и документ приема-передачи, с перечислением всех предметов, находящихся в помещениях. Хотя еще больше опасений у людей вызывает возможность создания дубликатов ключей, и что таким образом нечестные жильцы в будущем смогут воспользоваться возможностью проникнуть в квартиру и украсть ценные предметы. Да, это действительно так, риски есть. Но есть и выход. Например, вместо обычного замка можно повестить электронный, в котором можно будет менять код так часто, как захочется. Ну а тем, у кого дома стоят двойные двери, и того проще. Следует выдавать жильцам только те ключи, которыми запирают наружную дверь, а после их ухода – затворять обе.
Нельзя сказать, что на рынке посуточной аренды есть стабильность. Арендодатель должен осознавать все возможные риски: несмотря на то, что в праздничное и летнее время наблюдается активный спрос на услугу, – зимой фиксируется качественный отток клиентов. Снизить такого рода риски поможет сдача квартиры через агентство.
Поэтому гарантировать постоянность никак невозможно. Однако если квартира будет «работать» хотя бы полмесяца, то доход от посуточной сдачи перекроет доход от сдачи помесячной.
В большом развитом городе, типа Москвы или Санкт-Петербурга, на сдаче квартиры эконом-класса с косметическим ремонтом возможно зарабатывать около 3 тысяч рублей в сутки. Если квартира будет использоваться 15-20 дней в месяц, то таким образом годовая прибыль будет равна примерно 540.000 – 720.000 рублей.
При помесячной же аренде будет заработана несколько иная сумма: около 400.000 – 500.000 рублей, при условии, что в месяц доход будет равен 35.000 – 42.000 рублей.
Оба варианта имеют право на существование и с большой долей вероятности окупают инвестированные средства. Сконцентрироваться на первом способе следует при наличии свободного времени, если его все-же нет, то предпочтение можно отдать второму варианту, который к тому же обеспечивает владельца недвижимости мобильностью.
Сложность ремонтных работ напрямую зависит от общего состояния квартиры. Если до этого она активно эксплуатировалась, тогда, вероятнее всего, придется поработать над сантехникой, электричеством, внешними свойствами объекта, а также, возможно, отоплением.
И лишь приведя жилплощадь в надлежащее состояние, можно приступать к следующему этапу – к покупке вещей для комфортного проживания арендаторов.
При комплектации квартиры нужно учитывать стандартные потребности человека. Большинство технического оборудования в исправном состоянии вполне посильно найти на досках объявлений или у знакомых.
Необходимый минимум:
- конфорка;
- чайник;
- холодильник;
- посуда;
- кухонная мебель;
- микроволновка;
- предметы для поддержания порядка;
- стиральная машинка;
- спальное место и принадлежности для сна;
- утюг и гладильная поверхность;
- средства гигиены;
- переносное освещение.
Дополнительные атрибуты комфорта:
- книги;
- стабильный безлимитный интернет;
- телевизор с кабельным или спутниковым телевидением;
- кондиционер;
- аудиоаппаратура;
- посудомоечная машина.