Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «После вступления в наследство как скоро можно продать часть квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
По закону, наследник становится собственником со дня смерти наследодателя. Несмотря на то, что он еще не до конца оформил наследство, не зарегистрировал свое право в Росреестре, преемник все равно собственник. Поэтому налоги за коммуналку и другие платежи будут спрашивать с него.
Фактически распоряжаться недвижимостью с правом ее продажи, новоявленный хозяин сможет после оформления своего титула собственника по всем правилам.
В противном случае регистрационные органы не проведут сделку и даже не примут документы. В соответствии с законодательством 2019 года, будет считаться, что наследник неуполномоченный продавец.
В случае, когда объекты недвижимости находятся под залогом, он тоже переходит преемнику, при этом пока залогодержатель не даст письменное согласие на продажу квартиры, действия продавца будут незаконны.
Избежать оформления и подачи декларации в налоговую инспекцию, а также уберечься от налога можно просто выждав три года после вступления в собственность.
Это означает, что если квартира, которая досталась по наследству, будет непрерывно в собственности наследника более трех лет, то при ее продаже он полностью освобождается от НДФЛ. С 2016 года установлен 5 летний срок владения жилой площадью для безналоговой продажи.
На унаследованное жилье этот срок не распространяется. Поэтому, чтобы не задаваться вопросом, надо ли платить налог, нужно подождать 36 месяцев после получения права собственности на наследованную квартиру.
Уменьшить размер НДФЛ можно, если стоимость жилья не велика. При этом не нужно ждать три года, в отличии от налогоосвобождения, но придется заполнить декларацию.
Процедура снижения налога проста, она заключается в следующем:
- От цены продажи объекта отнимают налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
- Или отнимают потребительские расходы, затраты на вступление в наследство.
- Полученный результат умножают на 13 процентов.
Довольно важный вопрос: через какое время можно продавать квартиру после вступления в наследство? Следует понимать, что гражданин становится полноправным владельцем собственности только после того, как будут оформлены все документы. Соответственно, должен быть соблюден минимальный шестимесячный срок. Являясь собственником квартиры, он имеет право поступать с ней, как захочет. То есть, сразу после получения наследственной массы ее можно продать.
Внимание! Минимальный срок, таким образом – 6 месяцев (начальная точка отсчета – время регистрации смерти наследодателя).
Однако делать это невыгодно, а в некоторых случаях и опасно. Поэтому необходимо обратить внимание на следующие сроки:
Налог на продажу квартиры, полученной по наследству, взыскивается со всех категорий граждан. В каком возрасте или статусе находится лицо, продающее имущество, неважно (хотя есть определенные исключения). Единственное, что может облегчить уплату налога – инструмент, известный как «налоговый вычет». Однако данная опция доступна не только лицам преклонного возраста.
Гражданин, унаследовавший объект недвижимости, получает право использования и распоряжения им со дня смерти собственника. Открытие наследственного дела на имя нового владельца дает ему право получать доход от аренды, жить в квартире и нести расходы на погашение коммунальных счетов. Однако в данном случае речь идет о частичном распоряжении полученным имуществом, что исключает проведение сделки по продаже, дарению или завещанию наследства. Прежде наследнику необходимо вступить в права наследования, оформив и зарегистрировав их в местном отделении Росреестра или многофункциональном центре МФЦ.
Получить свидетельство о праве на наследство, составленное нотариусом, можно будет только через полгода с момента открытия наследственного дела. Данный документ имеет большое значение для дальнейших сделок с недвижимостью, поскольку он удостоверяет право наследника на недвижимое имущество. Приложив к свидетельству личные документы, необходимо подать их на рассмотрение в местное отделение Росреестра для регистрации прав. Получение выписки из ЕГРН удостоверяет успешное прохождение этой процедуры и дает право новому владельцу полностью распоряжаться унаследованным имуществом.
Объект, полученный в результате договора наследования, может быть реализован при условии наличия у владельца следующих документов:
- паспорт или иной документ для удостоверения личности;
- выписка ЕГРН, удостоверяющая официальную регистрацию прав собственности;
- справка, подтверждающая полный расчет по оплате коммунальных счетов;
- копия лицевого счета;
- сведения из домовой книги;
- квитанция об оплате пошлины.
Оформить договор для предстоящей продажи можно самостоятельно. Если вы не знаете, как продать квартиру после вступления в наследство , лучше доверить эту задачу юристам, которым поручено сопровождение сделки. В перечень документов не включен кадастровый паспорт, поскольку все его данные содержатся в выписке из реестра.
Обязанность по расчетам с бюджетом возлагается на продавца. Получив доход от продажи недвижимой собственности по договору наследования, гражданин обязан уведомить о сделке местное отделение налоговой службы. Согласно требованиям законодательства, необходимо составить декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, где следует указать стоимость объекта согласно договору продажи. Приложив к нему личные документы, копию договора и справку о расчете с покупателем, продавец подает бумаги на рассмотрение сотрудникам ФНС. Сделать это необходимо в течение отчетного года – до 30 апреля следующего года после совершения сделки.
При личной беседе с сотрудником ФНС специалист подскажет, какие налоги взимаются с продажи полученной по наследству квартиры. В настоящее время государственный сбор с дохода по продаже квартиры или дома составляет 13% их стоимости. Согласно ч. 1 ст. 220 НК РФ, уплатить его необходимо до 15 июля следующего года после совершения сделки, или спустя 75 дней с последнего дня для предоставления декларации о доходах.
Обратите внимание: продавец может быть освобожден от уплаты указанного сбора, если:
- С момента вступления в наследство и регистрации прав прошло более трех лет. Для жилья, приобретенного после 01.01.2016 года, этот срок должен составлять пять лет.
- Цена, указанная в договоре, меньше миллиона рублей.
В случае если сумма сбора слишком велика, возможно оформление рассрочки в ФНС по заявлению продавца. В заявлении необходимо указать причины, по которым выплата полной суммы сбора в указанный срок не представляется возможной.
О том, как написать объявление о продаже квартиры, читайте Как написать объявление о продаже квартиры
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?
- Земельный участок
- Ипотека
- Купить
- Материнский капитал
- Наследство
- Новостройка
- Обменять
- Продать
- Советы и рекомендации
- Частный дом
Когда наследополучатель поучает недвижимость, он становится собственником с того момента, как наследодатель ушел из жизни. Но речь здесь идет о праве пользования. То есть в квартире можно проживать, а также оплачивать коммуналку, налоги и прочие расходы. А вот право на распоряжение квартирой (дарение или продажу) возникает только после того, как будет получено свидетельство о праве на наследство, квартира встанет на кадастровый учет, а право собственности будет зарегистрировано в Росреестре.
Квартира может находиться в залоге или быть приобретенной в ипотеку. В этом случае для того, чтобы стать полноправным собственником, надо получить разрешение залогодержателя или закрыть жилищный кредит. В противном случае сделка купли-продажи считается недействительной.
Для этого потребуется оплатить пошлину. Наследники 1 и 2 очередей платят 0,3% от стоимости объекта недвижимости, но не более 100 000 рублей. Все остальные наследники платят 0,6%, но не более 1 000 000 рублей.
Заплатить пошлину надо после того, как будет проведена оценка имущества. Эту процедуру заказывают в БТИ или пользуются услугами независимых оценщиков. Свидетельство о праве на наследство выдается спустя 6 месяцев после ухода из жизни наследодателя, но проводить сделку по продаже лучше после того, как право собственности будет зарегистрировано в Росреестре. Так покупатель сможет тоже получить соответствующую информацию.
Когда право собственности будет зарегистрировано, с объектом недвижимости можно осуществлять любые сделки, в том числе, по продаже. Такая сделка проводится по обычному сценарию: заключается предварительный договор, уплачивается аванс, далее идет сбор документов и обращение в МФЦ или Росреестр.
Список необходимых документов включает в себя: паспорта всех участников сделки, договор купли-продажи, разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников), справка о зарегистрированных в квартире лицах, правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Также покупателю надо предоставить технические документы и выписку с лицевого счета в подтверждение отсутствия задолженности по ЖКУ. Оплата пошлины за регистрацию перехода права собственности ложится на покупателя. Срок регистрации составляет 7-9 дней.
Сама по себе перешедшая по наследству недвижимость не требует декларирования и уплаты налога, но в случае ее продажи владелец получает доход, с которого уже придется заплатить налог. Налогообложение в этом случае осуществляется на общих основаниях.
Если человек владел объектом недвижимости более 3 лет, то ничего платить не надо. Если менее 3 лет — 13% с превышающей 1 млн рублей суммы. Важный момент: период владения начинает отсчитываться не с момента регистрации права собственности, а с момента ухода из жизни наследодателя.
Право на получение налогового вычета тоже можно использовать. Во-первых, налогооблагаемая база уменьшается на 1 млн рублей, во-вторых, есть возможность получить вычет в размере стоимости имущества, если от наследодателя остались документы об этой стоимости (и в случае, если данный вычет не был использован им ранее).
Здесь есть важная особенность: наследнику надо получить завещание в последней версии, это можно сделать у нотариуса и наследодателя. Если после сделки появятся другие наследники, то ее оспорят через суд. В этом случае наибольший риск несет покупатель, поскольку он может лишиться и недвижимости, и денег — средства продавец может уже потратить, а с взысканием денег часто возникают трудности. Продавец же может столкнуться с затяжными судебными процессами и последствиями в виде исполнительного производства и пр.
Перед сделкой надо быть твердо уверенным в том, что какие-либо другие претендующие на недвижимость наследники отсутствуют. Особенно, если сделка заключается до того, как истек срок 6 месяцев с даты ухода наследодателя из жизни. Практика показывает, что свидетельство о праве на наследство наследники иногда получают раньше, чем закончится этот срок, но в дальнейшем это выливается в правовые разбирательства.
По факту для такой сделки вообще нет безопасного срока. Наследники могли не знать о том, что наследодатель ушел из жизни, тогда для них отсчет полугодового срока начинается с момента, когда они об этом узнали. Также есть риск, связанный с наличием детей, и особенно — рожденных вне брака. При нарушении их интересов в течение 6 месяцев с наступления совершеннолетия они могут пойти к нотариусу и начать отстаивать свои права.
Отдельная ситуация с продажей одним из наследников своей доли. Здесь ему сначала надо получить одобрение у владельцев остальных долей и предоставить им право преимущественного выкупа. Если этого не сделать, то сделку через суд могут признать недействительной. Также бывает так, что доля в квартире перешла по наследству к одному дольщику после того, как ушел из жизни другой. В этой ситуации отсчет периода владения ведется с момента изначальной регистрации права собственности на долю, а не с дня ухода наследодателя из жизни. Еще один важный момент связан с получением наследства несовершеннолетними: в этом случае в обязательном порядке должны быть привлечены органы опеки.
При продаже квартиры, полученной в наследство, устанавливается минимальный срок владения в три года, независимо от степени родства между наследодателем и наследником. Они могут и не состоять в родстве совсем.
Например, после смерти дяди жилое помещение перешло к племяннику. По истечение трехлетнего периода пользования он продает квартиру. В соответствии с действующим налоговым законодательством необходимый срок прошел, потому не нужно полученный от продажи доход декларировать и платить налог.
Для налогообложения наследного имущества важное значение имеет дата, от которой считается минимальный срок владения. По общему правилу в соответствии со ст.1114 ГК временем открытия наследства устанавливается:
- дата смерти наследодателя;
- дата вступления в силу решения суда в случае признания гражданина умершим;
- дата предполагаемой гибели, если объявление о смерти связано с обстоятельствами, дающими основание предполагать, что гибель наступила от определенного несчастного случая.
При этом не имеет значения, когда имущество было переоформлено на наследника – зарегистрировано за ним право собственности (п. 4 ст. 1152 ГК).
- В наследственные права в России можно вступить по истечении 6 месяцев со дня смерти. Если предыдущий наследник отказался от прав на наследство, у настоящего наследника к указанному сроку добавляется еще 3 месяца. Значит, документы можно оформить в течение 9 месяцев.
- Пропущенные сроки наследования по уважительной причине (болезнь, отсутствие в стране, длительная командировка, отсутствие информации), потенциальный наследник может восстановить, обратившись с иском в суд. Для этого отведен шестимесячный срок, наступающий после устранения уважительных причин пропуска.
- Каждый правопреемник имеет право обратиться в суд в течение 3 лет с момента, когда он узнал о смерти бывшего хозяина недвижимости.
- Крайний срок подачи иска в суд о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него, или свершения неправомерного действия в отношении его, составляет 10 лет со дня смерти наследодателя.
- Если пенсионер продает наследственное жилье, владея им более 3 лет после открытия наследства, он освобождается от уплаты налога.
- Несовершеннолетние граждане обязаны уплачивать налоги при продаже наследственного имущества, но за них оплату производят их родители или законные представители.
- В случае одновременной покупки, а затем продажи наследственной массы, находящееся в собственности менее 3 лет, гражданин обязан уплатить налог.
Став наследником недвижимости, перед собственником встает вопрос о дальнейших действиях. Часто объект продается. Обойти острые углы при сделке купли-продажи полученной в наследство недвижимости, возможно, соблюдая все требования закона.
Чтобы не платить достаточно ничего не делать и выждать определенное время. То есть необходимо подождать, когда истечет три года с момента смерти наследодателя и тогда не потребуется абсолютно ничего платить в доход государства. Надо отметить один важный нюанс. В частности, отсчитывается в таком случае три календарных года с моменты смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства о праве на наследуемого имущества. Но бывают случаи, когда у наследника просто нет времени на то, чтобы ждать так долго. Согласно законодательным нормами собственность переход наследнику в день смерти наследодателя, даже при неполном оформлении своих наследственных прав. Но фактически до момента полного узаконивания объекта жилой недвижимости наследник не может продавать или дарить жилье.
Бывает и так, что квартиры после смерти наследодателя пребывают под так называемым залогом и это бремя вместе с жильем также передается преемнику. Для продажи квартиры необходимо получить свидетельство о вступлении в наследственные права, поставить недвижимость на кадастровый учет, зарегистрировать вещные права в Росреестре на нее и при наличии залога или ипотечного кредита погасить долги либо получить так называемое согласие залогодержателя на совершении сделки в письменной форме.
Обычно наследники после получения объектов недвижимого имущества стремятся продать их. Вызвано это отсутствием потребности в жилье, необходимостью получения денег, наличием споров между наследниками умершего гражданина. Если квартира продается до истечения трех лет после смерти наследодателя, то тогда придется уплатить в доход государства налог в размере 13 процентов от стоимости жилья. Уплачивается налог в ФНС по месту проживания наследника, выступающего в качестве налогообязанного лица. Если человек не резидент Российской Федерации, то тогда сумма налога может увеличиваться вплоть до 30 процентов от стоимости недвижимости. При этом действующее законодательство нашего государства не предлагает льгот по НДФЛ в случае продажи квартиры, включая при этом и разнообразные социально незащищенные категории россиян.
Как было обозначено выше избежать уплаты налогов можно, если просто выжидается трехлетний срок после смерти наследодателя. Но можно ли реализовать жилье, если прошло меньше трех лет с момента ее получения в качестве наследства ?!
Есть вариант, при котором размер НДФЛ сокращается до нуля рублей, но это правило действует исключительно при недорогой стоимости жилого помещения. Сам процесс удешевления налога действует следующим образом: от базовой стоимости реализации объекта жилой недвижимости вычитается налог (размер не более одного миллиона рублей) или приобретательские расходы на вступление и оформление наследства. Потом результат умножается на тринадцать процентов. Если расходы менее одного миллиона, то применяется вычет в размере данной суммы. То есть наследник вполне может применить на практике налоговый вычет на продажу недвижимости и сэкономить.
Когда можно продать квартиру при вступлении в наследство
Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.
Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.
Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.
Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.
Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.
Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.
Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.
Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.
Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.
Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.
Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.
Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.
Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).
Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.
Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.
Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:
1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.
2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.
Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.
3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.
Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).
Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.
Как продать наследственную квартиру и избежать налогов ?!
Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.